“管家”須精挑細(xì)選

　　好的經(jīng)營團隊，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場效應(yīng)，這是決定商業(yè)項目的升值空間大小的決定性因素。

　　“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業(yè)地產(chǎn)的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當(dāng)時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩(wěn)定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區(qū)域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業(yè)態(tài)分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當(dāng)然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元/平方米/天，與三年前相比，幾乎翻番。

　　劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關(guān)系。專家表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場的發(fā)展，不斷主動調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。

　　權(quán)限宜集中忌分散

　　上海北部某大型商業(yè)項目，因為產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當(dāng)?shù)募泄芾硎钟斜匾Ｒ虼送顿Y者在選擇物業(yè)時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（街鋪除外），則應(yīng)該三思而后行。

　　在國外，“只租不售”的商業(yè)地產(chǎn)運作方式非常普遍，如果急需資金，也可“以REITS打包物業(yè)”。因為商業(yè)地產(chǎn)本身的特性已注定它是一種需要長期持有的投資品，像住宅一樣通過短期的開發(fā)銷售，只會加速其死亡，而不會給投資者帶來任何收益。

　　而事實也證明這樣的模式帶來的主動權(quán)效應(yīng)是不可估量的，定位與調(diào)整可以在經(jīng)營過程中不斷過程，直到達(dá)到所要的目的為止。對此專家提醒說，對于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當(dāng)心。

　　項目扎堆更有潛力

　　獨鋪難成市。商業(yè)項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

　　通常可將購物中心、酒店及寫字樓設(shè)計為商業(yè)金三角，合三為一，實現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經(jīng)營模式對于資源的集中利用度是非常強的，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發(fā)聯(lián)動效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動下，整個商業(yè)地產(chǎn)項目將會良性循環(huán)，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯(lián)姻；北京新天地(論壇新聞視頻)也開始利用起寫字樓及酒店的商務(wù)效應(yīng)。

　　政策風(fēng)險需關(guān)注

　　近日，一則與商業(yè)地產(chǎn)稅收有關(guān)的新聞估計會在投資者感到擔(dān)憂。報道稱，湖南長沙、株洲、湘潭三市已就稅制改革等一系列問題形成方案，上報國務(wù)院，其中最有分量的一項就包括物業(yè)稅。可以預(yù)見，該方案最終成形之后，物業(yè)稅必將開征，而首當(dāng)其沖的是商業(yè)地產(chǎn)。

　　由此可見，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來看，國家調(diào)控的主要對象是住宅市場，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來自政策方面的風(fēng)險。因為物業(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，這項與保有環(huán)節(jié)有關(guān)的稅收，勢必會壓縮租金投資收益，而一旦商鋪變?yōu)槔滗伾踔?ldquo;死鋪”，將放大投資失敗。其實根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國家將會從嚴(yán)征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資，近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點。