10月19日《焦點(diǎn)訪(fǎng)談》曝光了西安多個(gè)在售樓盤(pán)五證不全，報(bào)道一出隨即引發(fā)西安樓市大震蕩，西安個(gè)樓盤(pán)也是人人自危，紛紛關(guān)門(mén)閉客自行整頓。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可算的上是人生大事，而五證齊全的樓盤(pán)在合法性和安全性上更有保障，然而一些樓盤(pán)卻玩起了“空手道”，“五證”不全就開(kāi)始賣(mài)，甚至可以“先上車(chē)后補(bǔ)票”，蒙蔽消費(fèi)者。五證不全樓盤(pán)因其價(jià)格低廉，性?xún)r(jià)比超高，對(duì)購(gòu)房者誘惑巨大。“等證件都辦好了，房?jī)r(jià)也漲上去了!”售樓人員常這樣說(shuō)服購(gòu)房者，但是，在低價(jià)餡餅的背后，卻暗藏著諸多隱患，甚至?xí)屬?gòu)房者錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
“你們這里的房子五證全不全?”現(xiàn)在的購(gòu)房者在選房買(mǎi)房的過(guò)程中都不會(huì)忘記問(wèn)上這樣一句。但是要說(shuō)“五證”到底是哪五證?大部分購(gòu)房者除了“商品房預(yù)售許可證”之外，對(duì)其它四證都不夠了解。那么“五證”究竟是哪些證件?“五證”都有什么用?如果樓盤(pán)項(xiàng)目沒(méi)有“五證”將會(huì)有什么后果?
五證，是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的合稱(chēng)。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)必須具備的法律憑證和批準(zhǔn)文件。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因“五證”原因引起的購(gòu)房糾紛占了30%之多，在樓盤(pán)五證不全的情況下購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房者自身的權(quán)益不能得到保障，同時(shí)還將隨時(shí)面臨以下問(wèn)題：
貸款難辦
五證不全的樓盤(pán)無(wú)法辦理正常的貸款業(yè)務(wù)。但很多開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中卻對(duì)購(gòu)房者承諾稱(chēng)，其項(xiàng)目可以辦理貸款，或者說(shuō)他們的預(yù)售證馬上就會(huì)辦下來(lái)，到時(shí)候就可以順利地辦理貸款。然而，僅憑開(kāi)發(fā)商的口頭承諾并無(wú)法保障消費(fèi)者的利益。業(yè)主在交納首付款后，該樓盤(pán)很有可能無(wú)法提供銀行貸款。
無(wú)法辦理貸款，五證不全的樓盤(pán)提出了“居家貸”、“過(guò)渡性貸款”、“分期付款協(xié)議”等花頭，其共同的特點(diǎn)就是利率高，一旦購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)五證不全想退房時(shí)，卻已經(jīng)抽身不得。
合同無(wú)效
法律人士表示，銷(xiāo)售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產(chǎn)權(quán)證，連簽訂的預(yù)售合同都無(wú)效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作，五證不全的房子即使買(mǎi)房人付了錢(qián)、簽了預(yù)售合同，也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商又把這房子賣(mài)給別人，糾紛就來(lái)了。另外，如果開(kāi)發(fā)商最終辦不齊五證，買(mǎi)房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。
有的開(kāi)發(fā)商即便取得預(yù)售許可證，從交房到開(kāi)發(fā)商拿到大產(chǎn)證、給買(mǎi)房人辦小產(chǎn)證還有一段很長(zhǎng)的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商為了避免在交房時(shí)間上違約，會(huì)先和買(mǎi)房人辦理交房，但無(wú)法出具房屋交接書(shū)。等到各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證后，才能再給買(mǎi)房人辦小產(chǎn)證。
在這個(gè)時(shí)間段里，如果原買(mǎi)房人憑預(yù)售合同就把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給別人，但因?yàn)槭瞧诜繜o(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓備案登記，原買(mǎi)房人又在獲得房子產(chǎn)權(quán)后迅速賣(mài)給第三個(gè)人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，法院會(huì)以產(chǎn)權(quán)登記的效力更高、交易有效為由，判定產(chǎn)權(quán)歸善意第三方。沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的就只能向賣(mài)方要求歸還房款。
錢(qián)房?jī)煽?/p>
預(yù)售證是“五證”當(dāng)中最后一個(gè)辦理的證件，因此沒(méi)有預(yù)售證很有可能是由于開(kāi)發(fā)商相關(guān)手續(xù)不齊，按規(guī)定不能辦理預(yù)售許可，無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案，將對(duì)房產(chǎn)證的辦理造成影響。此外根據(jù)“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”的法規(guī)，開(kāi)發(fā)商如果在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下開(kāi)始售房，還會(huì)很有可能造成“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象，引起不必要的糾紛。