第三點(diǎn)普通住宅均價(jià)有被高端商品房拉升的嫌疑。今年三季度以來(lái)，一直到秋季“兩會(huì)”期間，曲江高端住宅紛紛上市，這些起價(jià)8000、動(dòng)輒1000元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價(jià)。由于統(tǒng)計(jì)方式較為籠統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，或迫于某種需要統(tǒng)計(jì)后不予公布，造成商品住宅超過(guò)5000的事實(shí)。無(wú)疑，高端市場(chǎng)產(chǎn)品銷(xiāo)售抬升了普通產(chǎn)品基價(jià)，對(duì)普通住宅而言有被拉升的感覺(jué)，這點(diǎn)也使普通消費(fèi)者對(duì)普通住宅均價(jià)超過(guò)5000產(chǎn)生不信任。
購(gòu)房需求增長(zhǎng)樓市高房?jī)r(jià)誰(shuí)在買(mǎi)單？
房?jī)r(jià)在漲，成交量也在上升，這樣的狀況下究竟是什么人在買(mǎi)房。通過(guò)了解，目前買(mǎi)房的第一需求依然是自住需求，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)需求在所有需求中是最大的。在樓市回暖、房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)期，這種需求占絕對(duì)主導(dǎo)，所需面積以90平方米以下為主，這也造成樓市中90平方米以下房型一度占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的局面。
其次便為改善性需求，這是今年以來(lái)在不斷壯大的一個(gè)需求群體。他們目前雖然有穩(wěn)定居所，但大多居住在較早建設(shè)的設(shè)施不完備、面積較小或環(huán)境較差的住房，為提高生活品質(zhì)需要改善住房條件。這部分需求有一定物質(zhì)基礎(chǔ)，能夠接受性?xún)r(jià)比較高的住房。其中不乏采取以舊養(yǎng)新的方法購(gòu)房，所以壓力并不大。由于強(qiáng)調(diào)性?xún)r(jià)比，這個(gè)群體對(duì)房?jī)r(jià)的接受能力有很大空間，但同時(shí)比較關(guān)注房?jī)r(jià)的變化。
第三種當(dāng)為投資（投機(jī)）需求。應(yīng)該說(shuō)樓市在低迷時(shí)期會(huì)有一部分入市，樓市出現(xiàn)大幅波動(dòng)，這部分需求就會(huì)適時(shí)而出，或者說(shuō)，只要房?jī)r(jià)上漲，他們就會(huì)進(jìn)入，并推波助瀾。房?jī)r(jià)上漲這部分需求他們有不可推卸的責(zé)任。令人擔(dān)心的是，目前這種行為有越演越烈的趨勢(shì)，而且已經(jīng)形成專(zhuān)業(yè)化程度較高的操作流程，他們往往利用政策縫隙專(zhuān)門(mén)炒房，其影響不可小窺。
目前房?jī)r(jià)已突破5000，這個(gè)價(jià)格對(duì)自住需求來(lái)說(shuō)有些力不從心，即便折扣下來(lái)依然難以承受。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受房?jī)r(jià)的區(qū)域在3500-4000之間，5000以上的價(jià)格只能再一次壓抑這部分需求。改善性需求條件較好一些，但面對(duì)房?jī)r(jià)中的水分也會(huì)考慮價(jià)格因素，但對(duì)條件較為有限的項(xiàng)目而言，改善性不會(huì)受價(jià)格太大影響。投資需求是需要與市場(chǎng)呼應(yīng)的，也就是說(shuō)只要房?jī)r(jià)有攀升跡象、不斷攀升其就會(huì)參與，換言之，價(jià)漲量跌、價(jià)量雙跌現(xiàn)象出現(xiàn)，這部分需求會(huì)以比前兩種需求更敏銳的嗅覺(jué)首先選擇退出市場(chǎng)，進(jìn)行觀望。
出盤(pán)量不斷加大樓市銷(xiāo)售壓力驟增
雖然8月銷(xiāo)售非常樂(lè)觀，金九銀十近在眼前，樓市能否重演8月輝煌則需要足夠的購(gòu)買(mǎi)量支持。從目前報(bào)刊廣告可以明顯感受到，銷(xiāo)售壓力日漸緊迫，前半年比較少見(jiàn)的整版大幅廣告又相繼回到報(bào)端。這種每日不斷鋪天蓋地的大幅度廣告，無(wú)不在昭示四季度房企面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門(mén)的促銷(xiāo)手段也難以掩飾銷(xiāo)售的真正目的。
與此同時(shí)，四季度西安土地也將集中放量，商品房市場(chǎng)通過(guò)一年的建設(shè)其積累存量不斷增加。截止9月20日西安可銷(xiāo)售商品房面積超過(guò)14萬(wàn)套，隨著新盤(pán)在該季度集中放盤(pán)，這個(gè)數(shù)字還將不斷增加。還有今年是舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開(kāi)始大規(guī)模拆遷需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、揚(yáng)家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用，商品住宅市場(chǎng)也將出現(xiàn)不斷的變化。
總之，四季度出盤(pán)量的加大使銷(xiāo)售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤(pán)量，房?jī)r(jià)就會(huì)得到支撐。否則，沒(méi)有成交量，其價(jià)格只能是一個(gè)空殼。在全國(guó)一線(xiàn)城市尤其是京、滬、深三地樓市出現(xiàn)價(jià)量齊跌的狀況下，西安樓市在背離消費(fèi)者承受能力后也有回調(diào)要求，這種回調(diào)正是基于對(duì)快速上漲回補(bǔ)要求，也是健康市場(chǎng)的正常現(xiàn)象。
西安住宅均價(jià)突破5000大關(guān)已是不爭(zhēng)之事實(shí)，從近期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果統(tǒng)計(jì)，大部分消費(fèi)者認(rèn)為，西安普通住宅5000元以上的價(jià)格，已經(jīng)超出購(gòu)房預(yù)算，表示近期會(huì)放棄購(gòu)房計(jì)劃。自住性、改善性放棄購(gòu)買(mǎi)，在沒(méi)人跟風(fēng)的情況下投資性獨(dú)步樓市的可能性也會(huì)銳減，各方都有相互配合的需要，失去各方支撐成交量必然下滑。從今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)分析，三季度價(jià)格漲幅過(guò)大支撐不足，四季度放盤(pán)量大、購(gòu)買(mǎi)力值得商榷，市場(chǎng)回調(diào)要求加大，西安住宅均價(jià)破5000后，后市將何去何從，我們不言而喻。