“2014中國房地產上市公司TOP10研究報告”日前在京發布，報告稱2013年上市房企業績分化日益加劇，資產負債率達到近4年最高水平。不過，面對一季度樓市的慘淡開局，部分開發商表示這是樓市已步入平穩發展期的信號，造成一季度樓市低迷的核心原因是土地超量供應、產出速度快于需求速度、產能過剩等，目前房地產已進入平穩發展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以后。

　　中國房地產TOP10研究組對135家滬深上市房地產公司和45家內地在港上市房地產公司研究顯示，2013年，房地產上市公司經營業績實現了穩步增長，但在激烈的市場競爭中，由于規模效應、管控水平、運營效率的差異，導致上市公司在盈利表現、財富創造力和財務穩健性等方面的分化日益加劇。

　　2013年，房地產上市公司的業績規模穩步提升，滬深上市房地產公司營業收入均值為56.15億元，同比增長30.10%；內地在港上市房地產公司營業收入均值為194.37億元，同比增長30.08%。同年，滬深上市房地產公司凈利潤均值為7.29億元，同比增長8.31%；內地在港上市房地產公司凈利潤均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產上市公司在2011年末及2012年上半年降價促銷的項目于2013年集中進入結算期，導致利潤空間縮小、凈利潤增長趨緩，與營業收入的高增長節奏形成較大反差。

　　股東回報方面，2013年，滬深及內地在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來看，滬深及內地在港上市房地產公司中分別有54%和42%的企業凈資產收益率出現下滑，且大多為資產規模小、業績表現一般的中小企業；同期龍頭房企則實現了有質量的增長，行業發展分化加劇。

　　財務方面，2013年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為64.17%，內地在港上市房地產公司的資產負債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個百分點，達到近4年最高水平。剔除預收賬款后，滬深上市及內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個百分點，但總體負債水平仍處于合理可控范圍。

　　報告還指出，2013年，房地產板塊表現繼續疲弱，全年上證地產指數和深證地產指數分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬一級行業中位列倒數第四，房地產上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；內地在港上市房地產公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。

　　面對2014年一季度樓市慘淡開局，部分開發商仍表示出信心。陽光100中國執行董事、常務副總裁范小沖表示，隨著供應量的增加、土地成本的上升，以及一些列金融政策，當前房地產行業毛利在下降，庫存面臨很大挑戰，這跟中國城市化進入第二階段有關。

　　“隨著中國城市化的不斷的升級，會有新的業態機遇、新的發展，城市化還沒有結束，中國的房地產的春天就沒有結束，中國房地產還是很有機會的，我們不悲觀。”范小沖說。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示，新一屆政府對過去十年的房地產調控進行了糾正，幾乎絕口不提宏觀調控，把市場回歸給了市場，這是房地產商和市場所期待的。

　　對于當前樓市的“拐點論”，歐陽捷并不贊同。歐陽捷向中國經濟網記者表示，市場悲觀情緒的背后是經濟增長預期不穩、去年底透支過多、限貸、利率以及國外機構唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供應、產出速度快于需求速度、產能過剩。

　　歐陽捷認為，目前房地產已進入平穩發展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以后，“未來房地產市場會平穩發展，不要相信再有高增長。”

　　中國銀行首席經濟學家曹遠征提醒，我國已經開始進入中等收入社會，同時進入老齡化社會，需把握風險偏好的變化來重組新業務，未來的房地產市場服務比銷售更重要，應探索養老地產等新領域。

　　“2014中國房地產上市公司TOP10研究報告”是由由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”研究發布，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十二年。（記者 李方）