2009年西安商品房市場在“小陽春”之后高潮不斷，上半年西安商品房銷售量以高出去年5.69%的業績站穩市場。進入7月雖然出現成交量下滑現象，但8月又刷新西安房地產市場單月銷售記錄，商品住宅成交均價突破5000元大關。活躍的西安樓市與一些已經出現下調趨勢的一線城市形成了冰火兩重天的鮮明對比，但現在擺在眾人面前的是西安樓市是將繼續持續火熱的態勢還是步入下調渠道呢？樓市究竟何去何從再次成為業內外熱議的焦點。

　　樓市成交量持續增加助推房價上漲

　　近十年來，西安樓市的發展一直比較平穩，西安商品房價格長期都處于穩步微升態勢中，成交面積一直徘徊在500萬平方米以內，價格在3000元上下。成交量低、價格上不去等一度使西安樓市被二線城市邊緣化。

　　2007年全國樓市出現猛漲現象，西安樓市雖然反映滯后，但下半年依然出現跟風補漲現象，西安商品房成交量首次突破500萬大關，商品房價格漲幅一改往日溫和狀況，均價超過4000元/平方米。

　　2008年在5.12汶川大地震及國際金融危機等因素的影響下，西安樓市交易量嚴重萎縮，但價格卻一直攀升至4500元左右。

　　09年的“小陽春”使樓市積壓的消費需求得到釋放，上半年西安商品房銷售量為493.02萬平方米，較上年同比增長55.24%；城六區商品住宅成交價格也達到4608元/平方米，較上年同期相比漲幅為5.69%。出人意料的是僅僅兩個月后的8月，西安樓市就再次打破09年以來單月成交記錄，商品房成交量突破新高達到113.29萬平方米，同比上漲121.5%，住宅成交量也高達105.22萬平方米，商品住宅成交均價突破5000元大關，達5009元/平方米。

　　縱觀房產市場近幾年的發展，西安樓市住宅均價從2007年以前的不足3000，到如今單價超過5000，這些都是在成交量配合的情況下完成的。如果樓市僅有房價單邊上漲，而沒有成交量配合的話，那么房價就會因得不到有效支撐而無力上行。樓市滿足了剛性需求，又因需求的旺盛而助推了房價，如果樓市比較規范，沒有居奇囤積的情況出現，不同時期的需求隨時能夠化解，就不會存在求大于供的局面，也就不會出現房價暴漲的現象。開發商捂盤雖然是始作俑者，但追根究底還是成交量助推了房價上漲。

　　房價上漲是虛高還是泡沫？5000元均價存質疑

　　盡管每天各種媒體報道中充斥人們視野的房價只有4000多元，但住宅均價超過5000元已是不爭的事實。就連之前3000多元開盤的項目，也在一夜之間漲到5000元。在沒有追加投資、沒有投入提高產品性能、沒有提高小區綠化標準、物業品質等外因的情況下，擅自提高房價不能不使人聯想房價的暴利和泡沫，從而對超過5000元的均價產生質疑。

　　首先置疑的是房價成本，從行業內人士的預算看來，房價構成包括土地成本、報建成本、前期成本、建安成本等八大項目預算，西安房價構成（成本）應該在3000-3500元之間，這是普通住宅的成本構成，不包括高端、黃金地段、別墅等類型房屋。從3500-5000元可以直接感受房價利潤空間，也就不難理解一夜漲千元的現象，從某種角度上講房價暴漲是開發商蓄謀以久的陰謀，有為追求暴利，刻意抬高房價的嫌疑。消費者曾形象地形容房價暴漲是“打腫臉充胖子”，均價5000元以上究竟值不值是個問號。

　　每個樓盤的公布價與統計價也受到置疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。如果是按成交價統計，為什么不直接以成交價公布，而是在自己先期制定的銷售價格上進行折扣？既然形成了實際成交價，又為何舍低求高而落得曲高和寡？無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認為房價一直在漲！有時候即便在成交量銳減的情況下，依然看到房價在上漲的假象。這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現實而跟風，追漲殺跌陷入房價陷阱。所以，均價超過5000的統計實不實依然存疑。