個(gè)案資料

　　關(guān)偉，33歲，在報(bào)社工作，工作較穩(wěn)定，月收入稅后約為1.5萬元，無住房公積金，有基本社保。妻子30歲，在外企工作，博士畢業(yè)，在工作上有較大的上升潛力，月收入稅后1萬元，有社保，有住房公積金。兩人基本沒有贍養(yǎng)父母的負(fù)擔(dān)，計(jì)劃兩年左右生育小孩。

　　二人有自住房一套，大約市值100萬元；自駕車一輛，約市值15萬元。車房均無貸款。月綜合開支在6000元左右。

　　目前有銀行活期存款約26萬元。兩人剛剛購買保額20萬元、保期30年的商業(yè)大病保險(xiǎn)。

　　沒有任何股票或基金。

　　■ 理財(cái)目標(biāo)

　　1.對(duì)金融產(chǎn)品不了解，但計(jì)劃從現(xiàn)在開始嘗試?yán)碡?cái)，主要偏向股票。

　　2.希望能夠兩年內(nèi)換一套大房(是否可以通過抵押現(xiàn)有房？)；亦可考慮投資性購房(現(xiàn)在買房時(shí)機(jī)是否合適？)。

　　財(cái)務(wù)分析

　　關(guān)先生和妻子的月收入水平適中，目前有銀行活期存款約26萬元，且車房均無貸款，這說明家庭的經(jīng)濟(jì)狀況比較良好，有不錯(cuò)的理財(cái)基礎(chǔ)。

　　目前國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)深幅調(diào)整，投資機(jī)會(huì)凸現(xiàn)。但是理財(cái)并不是簡(jiǎn)單地購買金融產(chǎn)品，而是生涯規(guī)劃。需要考慮投資者所處人生階段不同，根據(jù)家庭生命周期的流動(dòng)性、收益性與獲利性需求進(jìn)行資產(chǎn)配置和產(chǎn)品組合。

　　另外，關(guān)先生希望通過房產(chǎn)投資進(jìn)行保值增值的想法很好，從長(zhǎng)期來看，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)是可以抵御通貨膨脹的。但是如果只是短線投資，現(xiàn)在購房可能不是一個(gè)好的時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間有限，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)，短期內(nèi)難現(xiàn)炒作空間。加上銀行貸款政策進(jìn)一步收緊，更不利于短線炒買炒賣，所以建議觀望，規(guī)避房市短線風(fēng)險(xiǎn)。更何況，未來兩年內(nèi)，關(guān)先生家庭要增添人口，有改善住宅條件的剛性需求。理財(cái)規(guī)劃還是要以解決實(shí)際生活需求為首要。

　　承受得住就去炒股吧

　　關(guān)先生傾向于從投資股票開始嘗試?yán)碡?cái)，而股票在有著高收益同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)先生首先要對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行測(cè)評(píng)。

　　首先，投資時(shí)采取配置的策略，切忌將所有積蓄一股腦投入股市。固定收益類資產(chǎn)是家庭理財(cái)金字塔的基石。其次，股票投資需對(duì)個(gè)股有深入了解，短線還要高度關(guān)注盤中情況。實(shí)際操作中不如通過購買基金的方式間接參與股票投資。從歷史數(shù)據(jù)上看，基金從風(fēng)險(xiǎn)控制和收益概率都好于個(gè)人投資。

　　換房方案“擇優(yōu)錄取”

　　個(gè)人住房按揭月供與家庭每月可支配收入比例一般在28%-35%。如果超過35%，則負(fù)擔(dān)過重，不僅擠壓家庭其他消費(fèi)，還會(huì)降低生活品質(zhì)。關(guān)先生家庭月收入2.5萬元，月供負(fù)擔(dān)不宜超過8750元。再減去月綜合開支6000元，每月目標(biāo)結(jié)余10000元。綜合考慮目前的房貸政策和家庭支付能力，建議關(guān)先生先賣掉現(xiàn)有住房獲得現(xiàn)金，通過向買方短期租賃實(shí)現(xiàn)延期交房。然后購置新住宅達(dá)到改善居住條件的目的。

　　所購房屋總價(jià)控制在250萬元左右為宜。首付120萬元(賣房款100萬元加活期20萬元)貸款130萬元，20年還清，月供為8614.65元。不僅能最大程度享受房貸利率下浮和稅收優(yōu)惠政策，還能輕松保證現(xiàn)有生活質(zhì)量不改變，同時(shí)為寶寶降生做好充足準(zhǔn)備。

　　關(guān)先生提出的抵押現(xiàn)有房產(chǎn)的方案不是不可，但不是最優(yōu)。按關(guān)先生計(jì)劃，目前政策下抵押只能貸出70萬元左右。現(xiàn)在手上有26萬元活期，加上兩年間的積蓄首付款不過70萬元。在目前二套房政策下，只能買140萬元的房產(chǎn)，對(duì)改善住房條件意義不大。同時(shí)消耗了所有的積蓄，不利于未來寶寶計(jì)劃的實(shí)施。

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