房價能否降下來？

　　當房地產(chǎn)價格不斷推高時，國務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。

　　這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進行價格調(diào)整，而且這個調(diào)整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

　　現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題，或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象？應(yīng)該說這種可能性是存在的。

　　過去幾年里，對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項目的價格是越調(diào)越高。為什么呢？一個當然是調(diào)控的力度不夠。另外一個，湯敏認為，就是調(diào)控缺乏一個清晰的目標，也缺乏一個清晰的指標。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個問題，就是缺乏問責制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調(diào)控在很長時間里不是特別有效。

　　已經(jīng)出臺的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調(diào)控會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長，是一個很大的問題。

　　從各國的經(jīng)驗看來，房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫，進而把整個國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀70年代開始，日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經(jīng)濟崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格，日本經(jīng)濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。

　　再看亞洲其它國家和地區(qū)，像韓國、香港特別行政區(qū)，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。

　　從東亞經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個原因：一個是東亞經(jīng)濟成長非常快；第二個，亞洲房地產(chǎn)投機風氣特別濃。所以作為中國來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調(diào)控指標和機制