六、設(shè)備裝修

　　購買商鋪時有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況，尤其對房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。

　　一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨(dú)訂立一個附件，即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況，譬如是否包括在房屋總價內(nèi)，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。

　　七、稅費(fèi)品種

　　商鋪買賣需要繳納稅費(fèi)，個人投資客一定要厘清這些稅費(fèi)。因?yàn)椋@些費(fèi)用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。

　　八、抵押貸款

　　投資商鋪時若考慮辦理抵押貸款，必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識。

　　目前，銀行對商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)椋@些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。

　　商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價，所估價格通常由商業(yè)銀行委托評估公司擬定。所估價格一般不會超過評估價，商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。

　　九、回報時間

　　商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，一個優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。

　　對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。

　　譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進(jìn)程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當(dāng)然，不是人人都能看準(zhǔn)這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。

　　如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商鋪，開發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注，這同商鋪投資回報是密切相關(guān)的。因?yàn)椋@涉及到開發(fā)商未來對該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。

　　十、市場因素

　　市場因素對商鋪的影響是至關(guān)重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預(yù)見并掌控的，但有些卻是難以預(yù)料的，這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。

　　上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，經(jīng)營面臨較大困難。

　　建議近期注意以下幾類商鋪：商場底鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場等類型的商鋪，而購物中心、商場等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里涉及的問題十分復(fù)雜，需要請教有經(jīng)驗(yàn)或者得到過教訓(xùn)的投資客，他們是你投資商鋪真正的“老師”。（滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)）