住宅市場仍存缺口

　　我國未來的住宅市場空間仍大與目前的發展階段有關，現在中國的新房交易占到總交易量的80%左右。我國住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海這些一線城市，只有這些城市新房與二手房交易各自占比相當。而美國、日本、歐洲這些發達國家主要是以舊房交易為主。比如，美國2009年有7%的家庭換房，其中90%的交易是舊房交易。

　　其原因在于發達國家的住房套數比家庭戶數還多。從目前家庭戶數與住房需求套數之比來看，法國是1 1.21；日本是1 1.13；美國是1 1.11；英國是1 1.03。根據第六次人口普查數據計算結果，我國目前的住房還處在戶均不到一套水平，還存在住房需求的缺口。住宅市場的空間主要有4個方面：

　　第一是城市人口的增長。農民進城所帶來的人口增長不是關鍵因素，因為他們有宅基地，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚則對城市房地產市場影響較大。對比第五次和第六次人口普查數據，從近10年的情況變化來看，10年前河南省是第一人口大省，現在是第三位，而廣東省現在是第一位。在百萬人口大城市之中，北京、上海每年新增人口較多，住房需求增長也較快，房價也較高，另外，在10年內城鎮人口增長超過100萬的城市，其住房需求也相對較大，可見，人口增長對住房需求是比較客觀的，在總量上對人口流動的關注實質上就是對住房需求的關注。因此，對未來的住房需求預測應當關注人口流動的趨向。

　　第二是由于住房拆遷和住房的改善性需求。目前我國城鎮人均住房面積31平方米，但人均住房面積低于20平方米的家庭還占32%，我國住房的改善性需求遠遠沒有結束。

　　第三是家庭小型化。近10年家庭分化加劇，這就使得在總人口不變的條件下，住房需求也在增加。過去10年，僅僅因為家庭小型化因素，導致住房需求增加9.1%。

　　第四是投資性因素所導致。在貨幣較多、而居民投資渠道有限的情形下，部分投資性需求導致了實事上的住房無效供給。

　　因此，總地來看，未來的房地產市場空間還是比較大的。再進一步看，未來勞動力人口變化也是一個影響中國房地產市場的重要因素。預計2013年勞動力人口將達到頂峰，并會延續一定的時間。其中，根據"六普"數據顯示：2010年，購房能力最強的20-49歲之間的人口占比是54.8%；對房地產影響最大的35-46歲之間的高儲蓄人口比重是42.6%；2010年的中國人口撫養比為34.2%，比日本的最低值43%還要低些，未來的10年人口因素對住房需求的增加仍將存在，購房的支付能力也因收入的提高而增強。

　　未來增速將放緩

　　過去10年的商品房銷售面積年均增長速度是16%，未來的房地產市場的商品房銷售面積和價格上漲將會放緩，主要原因有以下4點：

　　第一，政策層面發生了重大變化。過去是住房制度改革，釋放了住房市場需求，今后將進一步加大保障性住房供給，政策性的住房供給會將部分市場性商品住房需求分離出去。保障房制度的逐步完善，將從制度方面，分流部分市場需求。

　　第二，房地產的調控政策會對住房需求中的投資與投機性需求進行長期性的抑制。除行政政策外，即使未來出臺的一系列經濟手段仍會對不合理的需求產生抑制作用。

　　第三，從發展階段看，未來的城鎮化速度和質量都會降低，也將減緩住房需求增速。過去10年的城鎮化速度為年均1.36，根據眾多相關研究資料判斷，未來的城鎮化速度由將由年均增長1.36的速度降低為每年0.8-1.0的增長速度。

　　第四，貨幣發行規模會得到控制，企業的發展戰略也會逐步隨著形勢變化而由急劇擴張轉為穩健發展，未來企業住房投資將會更加穩健。