巨大庫存壓力需漫長消化

　　出清周期指標，通過衡量住宅可售面積與成交面積相對比值的大小，來反映房地產市場的庫存消化壓力。從不少國家的歷史經驗來看，房地產市場所能承受出清周期存在極限數值。如果出清周期嚴重偏大，房地產市場通常會受到長期壓制。

　　以美國房地產市場來看，2006年其住宅出清周期升至12個月時就深陷調整，目前大致為六七個月，但其房地產市場依舊回升乏力。

　　中國的房地產市場存在數量龐大的“囤積房”，這意味著由各地房產交易中心公布的待售面積的數值實際上遠遠小于真實的可售面積。因此，我們需要從“窄口徑”和“寬口徑”兩個角度觀察樓市庫存壓力。

　　即使不考慮“囤積房”，中國很多城市的“窄口徑”出清周期也已經很長。根據相關統計數據，目前中國一線城市住宅可售面積超過了3000萬平方米，繼2008年年中后再次回到歷史高位。北京、上海、南京、深圳、廈門等13個城市的平均可售商品住宅需要將近20個月的時間來消化，同樣處于歷史性高位。

　　如果考慮到“囤積房”，“寬口徑”出清周期則會更長。據相關報告，國家電網公司在660個城市的調查顯示，這些城市有高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，按每套房住3人計算，可供近2億人居住。

　　由于中國當前的住宅在建面積極其龐大，動態而言，中國住宅出清周期仍有進一步上升壓力。截至2011年底，中國未完工的住宅面積達到48億平方米，是2011年商品住宅銷售面積的4.95倍，若2012年下半年住宅銷售面積與上半年持平，則該指標今年將達到6.8倍。此外，如果保障房建設按計劃有效推進，則將來保障性住房的大規模建成還將進一步推升住宅供給。2011年保障房新開工面積為1000萬套，2012年為700萬套，從保障房建設的實際進度來看，2012年在建面積將會比較龐大。

　　房價潛在調整壓力不容忽視

　　從房價收入比、租金收益率，以及租金收益率與長期國債收益率之間的差值等房地產市場風險衡量指標看，中國房地產市場也已積聚了巨大的調整風險，要想避免陷入調整的難度很大。

　　房價收入比是衡量房價泡沫的常用指標，其合理性在于認為房價高低最終應該取決于人們收入的高低，該指標的局限性是難以真實反映不同國家或地區文化、社保體系完善程度、人口密度、期望居住面積的差異。在現實中，要真實、可靠地統計某個地區的“平均房價”以及“家庭收入”也很困難，同時以不同面積為口徑的測算結果也存在較大差異。按100平方米計算，當前中國一線城市的房價收入比很多超過20倍，其中，北京、上海、深圳分別為22、22和23倍。

　　從歷史經驗看，樓市在如此高的房價收入比水平下是難以正常運行的。日本上世紀90年代和中國香港地區在上世紀90年代中后期分別轉入一輪大級別的房地產調整周期，在它們的樓市泡沫破裂前，房價收入比分別只有19倍和15倍，而美國2006年房地產市場泡沫破裂前，房價收入比甚至只有6倍。

　　租金收益率衡量了房產投資價值的高低，從某種意義上講，該指標的經濟學含義與股票市盈率相類似。根據中原地產公布的數據，2012年6月，北京、上海、深圳、廣州二手住宅租金收益率分別只有2.4%、2.2%、2.8%和2.8%，平均而言，在2.5%附近。這意味著如果某個投資者買入一處房產，他需要50年的時間才能讓租金覆蓋當初買房的成本。

　　從大類資產相對價值的角度看，中國一線城市住宅租金收益率與10年期國債收益率在-0.5個百分點至1個百分點，在美國這一指標則保持在正的1個百分點以上。（第一財經日報）