房子對于老百姓來說是人生一件大事，選房、買房乃至收房時有很多需要留意之處。記者就購房過程前后常見的一些案例，請律師予以解析，為糾紛中的購房者提供維權(quán)策略參考，同時為準備購房的消費者加以提醒，防患于未然。

　　廣告內(nèi)容寫入合同

　　案例：

　　某開發(fā)商刊登廣告時宣稱其樓房提供下列設(shè)施：煤氣管道、空調(diào)洞、內(nèi)塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫、屋頂花園……王某看后，遂與該開發(fā)商訂立了購房合同。開發(fā)商交付房屋時，王某發(fā)現(xiàn)，該房屋無煤氣管道、屋頂花園、地下車庫等，遂找開發(fā)商交涉。對方拿出購房合同說：“雖然在宣傳材料上寫明有煤氣管道等，但那是別的房子的，不是你的房屋設(shè)施。我們的合同上并沒有寫要為你提供這些設(shè)施。”.

　　解析：

　　律師表示，按照我國建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買賣雙方?jīng)]有特別約定，售樓廣告不能作為證據(jù)。很多購房者都是沖著開發(fā)商做的廣告來買房的，如果在訂立購房合同時，將上述廣告內(nèi)容明確寫入購房合同，這一麻煩就可以避免，這樣開發(fā)商便會受到合同的約束。

　　房屋質(zhì)量要寫明

　　案例：

　　袁先生是某樓盤的住戶，近日，他發(fā)現(xiàn)自家天花板有一處開裂約2米長的縫。同時，樓上也有3戶發(fā)現(xiàn)自家天花板開裂多處。于是，他們把這一情況告知開發(fā)商，但開發(fā)商一直推卸責任，說樓板開裂屬正常，在與開發(fā)商多次交涉無果的情況下，袁先生向法院提起訴訟

　　解析：

　　律師認為，雖然《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》對一部分的問題已作出了規(guī)定，但一般不寫明違約責任，所以要解決這類質(zhì)量問題，購房者在簽訂合同時一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚。此外，經(jīng)常有開發(fā)商《住宅質(zhì)量保證書》等相關(guān)文件只蓋章而不寫交付日期及最后落款日期的情況，這將對消費者以后的維權(quán)產(chǎn)生不利影響，應(yīng)注意要求開發(fā)商將相關(guān)條款注明。

　　要求出示相關(guān)資質(zhì)

　　案例：

　　張某購房并入住了2年多，開發(fā)商在購房合同中承諾交付后6個月內(nèi)辦好房產(chǎn)證，可是卻一拖再拖。張某到有關(guān)部門了解后，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商在建房時沒有取得規(guī)劃部門的《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)證照，這樣張某根本辦不了房產(chǎn)證

　　解析：

　　律師提醒，很多購房者之所以交了錢遲遲辦不到房產(chǎn)證，就是因為開發(fā)商不具備或不完全具備法定的銷售條件。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適當?shù)娜掌冢_發(fā)商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。購房者在訂立合同前，有權(quán)要求開發(fā)商出示相關(guān)證件或者通過律師調(diào)查一下對方是否具備開發(fā)條件，這樣就有一個安全的防范機制，降低購房風險。遲遲不能下發(fā)產(chǎn)權(quán)證的不利影響很多，如不能合法出售等。所以建議消費者選擇有實力的大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可一定程度上避免此種情況的發(fā)生。

　　逾期交房追究違約金

　　案例：

　　劉先生看中一套商品房，與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，并交付了全部購房款，合同中約定交房日期為2010年12月30日。到了交房日，劉先生找開發(fā)商要房，開發(fā)商卻告知由于房屋質(zhì)量問題，要等維修好以后再交房，直至2011年6月15日開發(fā)商才將房屋交付給劉先生。由于交房時間延期了5個多月的時間，劉先生想追究開發(fā)商的責任，但合同中僅約定違約金，卻沒有寫明違約金的數(shù)額和計算標準

　　解析：

　　律師支招，根據(jù)我國《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主在購房后遇到開發(fā)商重大違約的情況，通常可以兩種方式解決，一是解除合同，返還房款及賠償損失；二是繼續(xù)履行，要求開發(fā)商承擔違約責任，支付違約金，當然若違約金不足以彌補損失，還可以要求賠償損失，但二者并用總額要以實際損失額為限。