開發商地位強勢，簽訂買賣合同時尤為明顯。購房者提出修改合同某項條款，售樓小姐一句“合同不能修改，愿意簽就簽，不愿意簽就退房”讓購房者很無奈。這種情形下簽訂的合同很多條款對購房者不利。如果簽訂合同時，能有兩三位朋友陪同，或者律師陪購，并采取錄音的方式，則一旦發生的訴訟，可以采取主張撤銷顯失公平條款的策略，追究開發商的違約責任。本期我們邀請京大（上海）律師事務所張雷律師用案例方式來為我們解析，購房者簽一手房合同遭遇霸王條款，如何進行維權，并研究法院判決時對這種合同的看法。

　　【案情介紹】

　　2007年6月22日，楊先生和某開發商簽訂了《上海市商品房預售合同》，楊先生購買該公司的期房一套。

　　關于逾期交房的違約責任約定：

　　“甲方(開發商)應于2008年3月31日前將房屋交付給乙方(楊先生)。如果甲方未在上述約定期限內將房屋交付給乙方，應當向乙方方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之三計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止”

　　對于房屋交付的標志，約定：“房屋交付的標志為甲方取得《住宅交付使用許可證》并向乙方簽發《入伙通知書》”。

　　關于逾期辦理產權證的違約責任約定：

　　“甲方將在2008年7月31日前繳納物業維修基金和辦理房地產初始登記手續，取得大產證。如到時不能取得大產證，乙方有權單方面解除本合同，乙方不行使解除權的，視為乙方認同甲方免責且不承擔任何責任。”

　　2008年5月12日，開發商取得《上海市新建住宅交付使用許可證》。(張雷律師提醒：此時已經超過了約定的3月31日期限，開發商已經違約了。)5月13日，向楊先生發出《入伙通知書》。5月17日，楊先生在對房屋進行驗收時提出，房屋存在質量問題，并要求開發商的工作人員作了書面承諾。(正當維權，書面材料顯示了購房者十分謹慎)

　　2008年10月14日，楊先生發函提出在經過修整后同意收樓，但要求開發商承擔逾期交房和逾期辦理產證的違約責任。開發商不同意，遂起糾紛。

　　【案件思考】

　　應當如何認定房屋的實際交付時間？是按照合同約定的單方通知，還是按照實際轉移占有？

　　逾期辦理產權證的違約責任，約定了免責條款，是否有效？

　　【法庭判決】

　　一審法院認為，雙方合同約定了房屋交付標準為開發商取得《住宅交付使用許可證》并向楊先生簽發《入伙通知書》。現開發商已經于2008年5月12日取得了房屋的《住宅交付使用許可證》，且于次日發出了《入伙通知書》，符合了合同約定的房屋交付標準，故確認5月12日是房屋的交付之日。(按照合同約定確定交付日期，認可了開發商的單方通知效力)

　　一審法院認為。楊先生未能就開發商逾期辦理處大產證而導致其遭受財產損失提供證據加以證明，故對楊先生要求追究開發商違約責任的訴訟請求不予支持。(違約責任的損失需要舉證證明？張雷律師保留質疑。)

　　二審法院認為，開發商取得了房屋的《交付使用許可證》并發出了《入伙通知書》，但購房人在收樓時就房屋質量存在的問題提出了異議，開發商也同意進行整改，雙方也沒有辦理房屋交接手續，故不能視為此時雙方已經辦理了房屋交接手續。(否定了單方通知的效力，以實際交付之日為準)判決開發商支付逾期交房違約金。

　　并且基于雙方關于開發商逾期辦理出大產證的違約責任約定了開發商可以免責的條款，且該條款不屬于未與對方協商的格式條款，故該條款有效，駁回原告的訴訟請求。(支持了免責條款的效力。)

　　【法理延伸】

　　張雷律師認為，關于房屋的交付標準，是否能夠以開發商的單方通知作為認定依據？顯然不能！因為交付房屋是開發商的義務，雙方雖然約定了單方通知作為履行義務的方式，但并不因此就免除了開發商不履行義務或者履行義務不符合合同約定、法律規定的違約責任，也并不因此就免除了購房者本應當享有的查驗房屋的權利，因質量不符合約定而享有的拒絕收房并要求修復的權利。因此，開發商違反了房屋交付義務，應當承擔違約責任。違約交房應當以實際交房之日為認定依據。這里要區分交付標志和物的瑕疵擔保責任。