后限購時代樓市變奏

　　北上廣深陷入松綁包圍圈

　　在剛剛過去的周末，哈爾濱成為第37個解禁限購的城市。在這場以6月為起點、為限購松綁的運動大潮中，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先后闖關放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大，“市場回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢。留下堅持限購的已經(jīng)所剩無幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏，但結(jié)果卻仍舊撲朔迷離。這次變奏，到底是房地產(chǎn)咸魚翻身的一次絕佳機會，還是徹底走向沒落的回光返照？限購和限貸會全面放開嗎？北京晨報記者對呼和浩特、溫州、杭州、成都、天津五個地區(qū)樓市展開調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策和市場都在彷徨。

　　37個城市闖關

　　除了北上廣深，其余城市早晚放開限購

　　限購，這個從2011年開始大規(guī)模執(zhí)行的樓市政策，在經(jīng)過了3年多的爭議之后，到了退場的時候。

　　今年6月20日，呼和浩特公開發(fā)文取消限購，雖然其后又鬧出來一段寫錯字的小插曲，但并沒有阻礙呼市成為第一個明確取消限購的城市。所有人都觀察，“上頭將作何反應？”

　　在靜靜等待了十多天后，山東濟南再也等不下去了。7月上旬，濟南城建委提請調(diào)整限購政策的文件在互聯(lián)網(wǎng)上曝光，隨后證實，限購將于7月10日起取消，濟南方面并沒有做任何形式的否認。限購取消之后，濟南樓市一度每天成交超過限購時期近兩倍。

　　濟南再一次闖關成功，鼓舞了其他限購城市的勇氣。很快，一大波限購城市玩起接龍游戲：7月29日，杭州取消140平方米以上戶型限購；同日，溫州宣布從第二天起全面取消限購；30日，寧波取消90平方米以上戶型限購；8月1日，紹興市宣布限購正式取消，二套房標準認房不認貸……

　　從6月26日呼和浩特正式宣布放松限購之后，在一個半月的時間內(nèi)，全國已經(jīng)有37個城市或明或暗地放松了限購，限購的城市目前只剩下9個。業(yè)內(nèi)預期，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，其余城市早晚會放開限購。所謂“差別化調(diào)控”政策，最終會是：堅守一線，放開二線。

　　從松綁到救市

　　蹺蹺板政策讓市場更焦慮了

　　截至目前，對于取消限購，中央政府未發(fā)出任何支持或否定的態(tài)度，但這個節(jié)骨眼上，沉默很容易被理解為默認。試探動作一旦得到默認，往往會演變成放縱。

　　7月31日，成都發(fā)布消息稱，四川省財政廳決定從7月1日至12月31日，對金融機構按照國家政策規(guī)定向首次購買自住普通商品房提供貸款的，如果利率不高于基準利率，按金融機構實際發(fā)放貸款金額的3%給予補助。幾天之后，成都撤銷了該文件，但政策是否繼續(xù)執(zhí)行不得而知。

　　8月8日，福建出臺“閩八條”，不僅內(nèi)容豐富，在尺度上也大大超越了其他地級政府，不僅提出福州、廈門可以調(diào)整放開住房限購，還在首套房認定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

　　3天后，湖南省的“湘五條”來了，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份。“湘五條”不僅提出政府可以回購適當面積商品房作為保障房，還提出省內(nèi)異地可辦理公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化項目可提前申請《預售許可證》等措施，業(yè)內(nèi)人士直呼其“很猛”。

　　從最開始名正言順的呼吁“讓市場發(fā)揮決定性作用”，到后來動用財政手段，“市場回歸”演變成“救市重來”，調(diào)控似乎正走向另一個極端。然而，在這種蹺蹺板似的政策變動中，市場不但沒有變得樂觀，反而愈發(fā)焦慮——樓市這一次還能起死回生嗎？

　　一線破局從限貸開始？

　　上海模式一旦坐實，易被其他三城復制

　　北京晨報記者的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于從一開始，限購與限貸政策就是以一個“組合拳”的形式打出，當前大多城市也只在能力范圍內(nèi)放松了限購，因此效果有限。要想徹徹底底扭轉(zhuǎn)樓市局面，限貸是一個跨不過去的檻。

　　8月16日晚間，網(wǎng)絡上流傳出一份銀行上海分行系統(tǒng)內(nèi)文件，基本內(nèi)容是重新定義了“首套房”概念：一是將外地購房貸款結(jié)清、本地無房的購房算為首套房；二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄，但現(xiàn)已全部結(jié)清并且在上海無房的購房，也按首套政策執(zhí)行。

　　這份據(jù)稱是建行所發(fā)的文件立即讓市場興奮起來。但業(yè)內(nèi)分析師張大偉表示，這份文件并非全面放松限貸，很有可能只是適用于該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤，是為了解決開發(fā)商的資金壓力，將銀行擁有的開發(fā)貸轉(zhuǎn)變成購房人的按揭貸。這種措施對市場的實際影響有限，不會掀起大風浪。

　　盡管如此，仍難免引發(fā)業(yè)界聯(lián)想。有地產(chǎn)界人士認為，這或許將成為一線城市繞開限購這道紅線，直接松綁限貸曲線救市的樣本。該份文件一旦落地而沒有被叫停，就很有可能被北京、廣州等一線城市復制。

　　北京晨報記者調(diào)查了解到，目前北京尚未執(zhí)行這類政策，但不排除各大銀行也在研究此類辦法。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預期，北京出于對房價上漲過快以及控制人口的壓力，在短期內(nèi)放松商品房限購的可能性不大，但像上海一樣放松限貸，可能性相對較大。但這種可能性也僅是相對的，從目前的跡象來看，中央對房貸的支持仍僅限于真正的首套房購買者，因此北京等一線城市完全放開限貸仍是小概率事件。

　　晨報記者 孫春祥

　　后限購時代

　　呼和浩特

　　放松限購第一城：沒有任何起色

　　作為打開本輪“放購”潮閘門的第一城，呼和浩特的樓市近來備受關注。可以說，她是一個樣本，更是一個標桿。然而，那里看不到一點回暖的跡象。

　　“限購放開后，市場成交量和之前一樣。”在呼市從事房產(chǎn)中介工作多年的馮先生告訴北京晨報記者，在當?shù)兀康禺a(chǎn)，尤其是住宅已經(jīng)沒有投資價值，限購不限購沒有什么影響，買房人大多數(shù)都是剛需一族，而這部分需求非常穩(wěn)定。

　　據(jù)馮先生介紹，在呼市，雖然也存在一些炒房人囤積的房子，但并不多，因此當市場比較疲軟的時候，也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售。雖然當前賣房的人比買房的人多，但價格也并沒有出現(xiàn)大跌，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會輕易低價出售房產(chǎn)。在新房市場，目前仍有不少新盤推出，在售樓方式上，一些大型開發(fā)商依然采取捂盤惜售以及炒作熱銷場面等老一套做法。

　　在呼市金融系統(tǒng)工作的劉女士告訴北京晨報記者，呼和浩特樓市如火如荼的開發(fā)始于2006年，經(jīng)過多年發(fā)展，目前均價在4500元以上的高檔住宅項目已經(jīng)占到了40%左右。雖然也有一些依靠正當合法經(jīng)營積累財富的企業(yè)家，但這類人畢竟是極少數(shù)，呼市的消費能力根本不可能撐起這么高的價格。

　　今年6月份，新華社報道了呼市房地產(chǎn)市場存在問題的消息，隨后呼市積極組織力量發(fā)出“呼和浩特房地產(chǎn)市場不存在泡沫”、“房地產(chǎn)市場健康”等信號，并邀請中央有關部門到呼市考察，召開媒體通報會，并舉辦以經(jīng)濟適用房為主的住房交易會。對此，劉女士和她的朋友們均認為，這是地方政府在做的一場“秀”。

　　“市場供給已經(jīng)遠遠超出市場需求，放開限購之后樓市也沒有任何起色，今年以來開發(fā)的諸多房地產(chǎn)項目面臨著嚴峻的考驗”。在劉女士看來，“呼和浩特房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)暴風雨。”晨報記者 孫春祥

　　杭州

　　準一線城市樣本：信貸才是開門鑰匙

　　杭州，這個東部經(jīng)濟發(fā)達省份的首府城市，在地產(chǎn)界人士眼里，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿ΑＫ裕贾荼M管被列為二線城市，但足可以擔當起二線城市的領頭羊，充當“準一線”的角色。

　　然而，就是這個“準一線”城市，卻在今年遭遇了滑鐵盧。早在2月份，杭州樓市就開始進入寒冬，樓盤降價與業(yè)主砸盤事件接踵而至，大批媒體記者趕赴杭州調(diào)查，其結(jié)論基本一致：庫存量太大，樓市已經(jīng)消化不良。在經(jīng)歷了近半年的苦苦支撐后，杭州終于在7月底放松限購，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開。

　　“高端物業(yè)有些交易量上升，但不是很大。”在杭州一家網(wǎng)絡地產(chǎn)媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣布部分放開限購之后，市場成交量確實出現(xiàn)了一定程度的上升，其中有一部分是因為放開限購直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型。

　　“限購放松的效果不是很明顯，市場觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限，所以在杭州業(yè)內(nèi)，大家都希望限貸能夠放松”。“老余”表示，“限貸對樓市的影響是雙重的。看限貸放松的程度，一方面會在心理層面使得購房人的信心大增，另一方面還會使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認為，只要市場信心恢復，買房人的購買力也得到實質(zhì)性的提高，市場才會重新回暖。

　　在杭州7月29日宣布放松限購后，市場傳出了招商銀行在當?shù)胤潘上拶J的政策，二套房首付比例可以最低降至三成，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動。但隨后，媒體又從招商銀行方面獲得了否認的消息。坊間傳聞，招行執(zhí)行二套房首付三成政策實際只執(zhí)行了一天，之后迫于壓力而取消。

　　北京晨報記者了解到，在限購政策沒有改變的情況下，目前杭州當?shù)亻_發(fā)商對于樓市的未來依然持悲觀態(tài)度，相關部門人士也認為，“杭州樓市的冬天才剛開始。”

　　晨報記者 孫春祥

　　冬天

　　尚未結(jié)束

　　真正的市場供需關系早已改變

　　限購取消真的有用嗎？一開始，似乎確實是管用的。

　　北京晨報記者梳理市場公開資料發(fā)現(xiàn)，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購后3天，杭州樓市日均成交比松綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣布取消90平方米以上戶型限購后，第二天成交141套，比30日成交多了60套，效果十分顯著。濟南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都也有三成以上的增長。

　　只有激情退去，真正的市場常態(tài)才會顯現(xiàn)。上面的數(shù)據(jù)并不意味著放松限購就能為樓市帶來長久的成交量。市場調(diào)研顯示，成交量上漲，主要源于高端樓盤的一次性放量，市場上大多數(shù)的購房者依然在觀望，其他放松限購效果顯著的城市也并不多。

　　中原地產(chǎn)的調(diào)研報告指出，針對成都、福州、濟南、杭州等放松限購的13個典型城市調(diào)查顯示，放松限購對成交量有實際影響的只有5個城市，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察。

　　而北京晨報記者通過對各地業(yè)內(nèi)及買房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸依然是限制需求擴張的一大瓶頸，限貸對樓市依然發(fā)揮著非常大的抑制作用。目前房產(chǎn)界正在呼吁放松樓市信貸，以期能夠徹底扭轉(zhuǎn)購房人的預期以及實際購買力。

　　然而，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的。業(yè)界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折，雖然其中原因未知，但由此可以看出，金融系統(tǒng)對樓市的支持依然僅限于所謂的“剛需”，即使有的城市在二套房的認定上已經(jīng)修改為認房不認貸，但基本局限于本地所屬的金融機構，四大國有銀行依然堅持執(zhí)行原有政策。即使是暗中放松限購的城市，在銀行貸款上也沒有妥協(xié)。

　　種種跡象表明，真正的市場供需關系早已改變，哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事無補。金融、地產(chǎn)不分家，貨幣放水的時代一旦終結(jié)，樓市自然要回歸其本來面目。晨報記者 孫春祥