男子投資商鋪

    托管期滿要不回來

    如今北京房屋限購，很多市民紛紛轉向購買商鋪。張先生買得較早，2005年便出資150余萬元，在朝陽區繁華地段購買了近100平方米的商鋪。當時開發商的銷售人員告訴他：“出售的商鋪都是連在一起的，如果單個經營，經濟效益不會太好。這個項目采取出售后集體托管的模式，我們開發商進行統一招商，將所有商鋪統一出租。你們購買后，拿租金就行了。”

    張先生一聽，覺得反正都是投資，這樣倒省心，于是與開發商簽訂了委托經營合同。合同寫明：委托期限為5年，從2005年5月1日至2010年4月30日，5年期滿后90天內，開發商應將商鋪返還給張先生；如果違約，開發商將支付商鋪購買款項的20%違約金。

    2010年5月1日，托管期滿后的第一天，張先生到開發商辦公室，要求收回商鋪自己經營。“所有的商鋪都租給了大型超市，租期是10年，我們會按照合同繼續支付你們的托管費。”開發商工作人員的一席話，讓張先生感覺不妙。隨后，張先生來到商鋪所在地查看，商鋪果真是由一家大型超市在承租。和張先生情況一樣的有幾十名業主，大家都很著急。經過向超市了解，這家大型超市確實和開發商簽訂了10年的租賃合同。

    開發商怎么能不經過我的允許就把商鋪租給超市呢？張先生氣憤地與開發商協商，卻無果，他開始著手準備訴訟。

    業主年損失15萬元

    暗藏貓膩兒

    收集證據時，張先生發現事有蹊蹺，非開發商說的那么簡單。開發商與超市簽訂租賃合同的時間為2010年4月29日，租期卻是從2010年6月1日開始，還約定了長達5個月的免息期。開發商不僅趕在托管合同到期前兩天，私自將張先生的商鋪出租給超市10年，還未經允許約定了150天的免息期。

    最讓張先生無法理解的是，開發商將商鋪以每天每平方米2元的價格租給了超市，而同地段商鋪的對外出租價已是每天每平方米6元。張先生還從開發商處了解到，開發商工作人員答復他“繼續按合同約定付托管費”的合同是按照開發商與超市簽訂的合同支付托管費。也就是說，張先生的商鋪每年要損失約15萬元租金。張先生覺得自己的權益受到了很大的損害，于是訴至法院，要求超市將房屋騰退返還給自己，并支付房屋使用費。

    起訴騰房被駁

    但可要求賠償損失

    2011年6月1日，法院認定了開發商是無權處分張先生的商鋪，但考慮到大型超市已入住商鋪，前期支付了巨額租金和裝修費用，法院以保護公共利益為由，駁回了張先生的騰房請求，并要求開發商按照每天每平方米2元支付房屋使用費。

    這一房屋使用費遠低于張先生的損失，而且房屋也沒有要回來，張先生不服上訴。然而，二審法院最終維持原判。張先生非常失望。

    不過，北京市銘滔律師事務所的焦景收律師認為，張先生此時仍可維權，其權益還是可以救濟的。雖然從判決來看，騰房的可能性比較小，但張先生的損失是開發商造成的，他可以向開發商主張賠償損失。

    購房委托管理

    如何規避風險？

    對于委托管理模式購房的大眾投資者來說，應該如何規避風險？焦景收律師認為有三條途徑：

    其一，細化“委托經營合同”規定，特別是開發商違約后的處理方式，包括但不限于違約金的規定。投資人簽訂合同時，一定要盡可能多地表達自己的訴求，并將這些過程以適當的方式記錄，選擇更為合理的、權益保護更為周詳的委托經營合同。

    其二，委托經營并不意味著不管理，業主應當聯合起來，定期監督委托經營管理事項，對商鋪的經營管理提出業主意見，不能全權交由開發商。

    其三，投資人應當在適當的時間表達自己的訴求，對合同續簽事宜有異議的業主，應當提前告知受托方不再續約的情況，并要求受托方出具書面答復。這不僅有利于達成意愿，還能夠為將來可能的爭議提供證據。

    還可按市場價

    索賠未來10年租金

    開發商擅自將商鋪租賃給超市，已超出了“委托經營合同”中規定的經營期限。因此，對于開發商無權處分行為使張先生受到的損失，開發商應予賠償。

    而且，超限經營也給開發商帶來了法律風險，即使合同是在約定的委托經營期限之內，一旦超市一方違反了合同，因為開發商擅自處分的行為，開發商仍然要向業主支付使用費用。加之本案中，開發商屬于惡意處分張先生的商鋪，對張先生的損失應當負完全賠償責任。

    也就是說，張先生不僅可以要求2005年5月1日至2010年4月30日之間的租金，以及開發商違約造成的商鋪購買款項的20%違約金，還可以對開發商擅自出租行為造成的未來10年的租金損失進行索賠，這一部分可按照同地段商鋪的價格，提出訴訟請求。

    由此焦律師也給開發商提個醒，這種擅自租賃的行為損人不利己，還可能讓自己陷入大量訴訟之中。

    委托管理風險大

    業主要慎重

    此案涉及委托管理模式，這是大多數投資商鋪項目的噱頭之一，打動了投資人圖方便的心理。但焦律師認為，這些委托經營合同在設置時并沒有保護業主的考量，而且這種合同經過專業編制，普通投資者也難以辨別其中的陷阱。像張先生簽訂的這個“委托經營合同”中，就沒有規定開發商經營管理商鋪時有什么限制，比如簽訂的合同期限不得超過委托經營期限等規定。這使得與開發商簽訂租賃合同的超市排除在責任之外，因為超市對開發商的經營權限并不知情。

    焦景收律師建議大家，簽訂這類“委托經營合同”時，應當慎重考慮，留意合同中保護自己的條款是否完備。

    今日我坐堂

    焦景收律師

    北京市銘滔律師事務所高級合伙人，北京市優秀公益律師，北京市司法局法律服務村居行律師，北京市朝陽區優秀共產黨員，亞運村街道辦事處專家調解員，擅長處理婚姻繼承中涉及的房產糾紛、商鋪租賃糾紛、公房糾紛以及二手房買賣糾紛等。（文中當事人為化名）

    文并圖 J151