今年以來二手住宅價格松動的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴大的趨勢供圖/CFP

    自去年四季度信貸政策收緊以來，北京市二手住宅市場又接連受到自住型商品房等一系列因素的影響，導致需求觀望情緒濃重，二手住宅成交量水平較低。從價格方面來看，自2013年9月起至今，北京市二手住宅成交均價一直維持在3萬元左右小幅震蕩，未發(fā)生明顯趨勢性變化。但從近期在售房源掛牌價格的調(diào)整情況以及成交房源的議價空間變化情況來看，二手住宅價格松動的趨勢已較為明顯，但也并非如市場傳言般動輒降價百萬。那么目前房價下降了多少？幅度如何？哪些區(qū)域什么類型的房源降價幅度較大？

    4月掛牌價下調(diào)比例擴大

    據(jù)第三方中介機構統(tǒng)計，今年4月成交的二手住宅議價空間為3.4%，為2013年以來的最高值。而從在售房源掛牌價的情況來看，4月新增房源掛牌價環(huán)比下降2.5%，成為近9個月以來的最低值。此外，今年以來掛牌價下調(diào)比例和下調(diào)幅度均呈現(xiàn)出逐月擴大的趨勢，至今年4月，掛牌價下調(diào)比例和下調(diào)幅度分別達到87.1%和2.2%。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，去年四季度以來復雜的市場形勢導致市場持續(xù)冷淡，尤其是剛需陷入濃重的觀望情緒致使近郊區(qū)二手住宅成交占比有所下降。如果從在售房源的掛牌價調(diào)整情況和已售房源的議價空間走勢情況來看，今年以來二手住宅價格松動的跡象已較為明顯，且呈逐漸擴大的趨勢，價格下降的趨勢已基本確立。

    北青報記者從中原、鏈家、我愛我家等門店了解到，今年業(yè)主多次調(diào)低掛牌價比例較高。從鏈家地產(chǎn)市場研究部對于掛牌房源調(diào)價情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年以來，有過調(diào)價記錄的房源中，價格下調(diào)過2次及以上的房源占到36%，而價格下調(diào)超過3次（包含3次）的房源占到17%。

    郊區(qū)房小戶型價格抗跌

    地產(chǎn)中介告訴北青報記者，從去年底到今年，基本上業(yè)主報價經(jīng)歷了這樣的過程，報價虛高，與購房者僵持博弈，到小幅試探性調(diào)低價格，最終多次下調(diào)價格降價成交。從現(xiàn)在真實的成交來看，當前房價在擠出虛高的水分后，確實已出現(xiàn)了一定程度的實質(zhì)性下調(diào)。

    根據(jù)北青報記者走訪了解，4月北京各區(qū)域房源掛牌價下調(diào)幅度和議價空間均達到年內(nèi)最大值。而其中近郊區(qū)無論是議價空間還是房源掛牌價下調(diào)幅度，比中心城區(qū)和外城四區(qū)都要更小一些（中心城區(qū)指東城、西城；外城四區(qū)指朝陽、海淀、豐臺、石景山；近郊區(qū)指通州、大興、順義、昌平）。另外，從各面積檔位房源的議價空間情況來看，在近郊區(qū)占比較高的90-120平方米房源的議價空間最小，而140平方米以上的大戶型成交房源的議價空間最大，今年以來，其議價空間一直保持在4%以上。

    房產(chǎn)中介告訴北青報記者，城區(qū)和大戶型高端房源的議價空間要更大一些，這主要是由于此類房源一般報價虛高現(xiàn)象較為明顯，在市場遇冷以后，其價格下調(diào)的空間也更大。而近郊區(qū)房源，一方面相較于城區(qū)房源，其報價更為合理一些，總價也較低，價格下調(diào)空間有限；另一方面，近郊區(qū)急售業(yè)主與城區(qū)相比更少一些，賣房業(yè)主主要為改善換房需求，在當前的市場形勢下并不急于入市，因此議價難度也更大一些。

    公務人員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象存在但屬個別

    而關于目前社會上討論較多的反腐導致的房屋拋售現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，在反腐壓力的作用下，一些公務人員急于拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象確實存在，但相對于北京市龐大的二手房市場，拋售現(xiàn)象僅為個別區(qū)域的個別現(xiàn)象，并不足以對整體市場造成明顯影響。

    影響

    51家房企遭基金清倉

    樓市降價風勁不止，一路從二、三線城市蔓延到了北京等一線城市。受此影響資本市場上最為敏感的公募基金開始大幅減持地產(chǎn)股。一季報顯示，有51家上市房企遭公募基金清倉，均為百億規(guī)模以下房企。

    據(jù)Wind統(tǒng)計，今年一季度51家上市房企遭公募基金清倉，包括中糧地產(chǎn)、陽光城、浦東金橋、陸家嘴等，均為百億規(guī)模以下的中小型房企。值得注意的是，今年一季度實現(xiàn)凈利潤6703萬元的中糧地產(chǎn)也面臨了被“清倉”的困境。一季報顯示，中糧地產(chǎn)共遭到了32只基金產(chǎn)品拋棄，甚至不乏去年年末前十大流通股東，包括建信優(yōu)選、諾安中小盤和大成價值成長，分別減持680萬股、577萬股和538萬股。

    從基金一季度持股比例環(huán)比變動幅度來看，招商地產(chǎn)、華僑城和金地集團降幅名列前三。其中，持有招商地產(chǎn)的基金持股比例從去年年末的39.2%驟降至今年一季度末的10.7%，降幅接近30%。據(jù)悉，招商地產(chǎn)自去年9月公布65億元定增計劃以來，股價在公布方案次日跌停，6個月內(nèi)下滑20%，與定增發(fā)行價格差距越來越大。

    今年一季度景順長城和銀華基金直接清空旗下招商地產(chǎn)股份共4689萬股。而2013年年末進入前十大流通股東名單的廣發(fā)小盤成長基金和廣發(fā)聚富開發(fā)基金，一季度也退出前十大流通股東名單，僅剩1只基金堅守，持股比例為1.54%。

    此外，華僑城和金地集團也遭到“拋棄”，其基金持股比例降幅分別達到18.7%和13.4%。保利地產(chǎn)的基金持股比例從10.9%降至1.9%。行業(yè)龍頭萬科也遭到基金減持，但減持比例較小，僅下降5個百分點。

    觀察

    房價止?jié)q或下滑格局確定

    對于房價跌還是漲，業(yè)內(nèi)總是爭論不休。最近萬科副總裁毛大慶的一篇發(fā)言稿引起行業(yè)內(nèi)強烈關注，雖然毛大慶解釋為風險提示，但是還是有很多人將此理解為國內(nèi)最大房地產(chǎn)公司看空房地產(chǎn)。

    據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，22個大中城市新建住宅銷售均價從2012年初開始波動上揚，上漲走勢明顯，2013年9月達到高點，之后均價出現(xiàn)波動下滑，雖然今年3月有所反彈，但恐難以維續(xù)。

    從去年第四季度開始，各地逐漸收緊個人房貸業(yè)務，首套房貸款利率提高，貸款審批周期拉長，使得置業(yè)成本升高；春節(jié)過后，一些城市陸續(xù)爆出新房降價促銷的消息，致使樓市價格預期逐漸扭轉，市場上的觀望情緒抬頭，成交活躍度下降，買方的議價能力增強。

    一些開發(fā)商為緩解庫存壓力，加快資金回流，不得不降價促銷，因此多數(shù)城市房價止?jié)q或現(xiàn)下跌，樓市出現(xiàn)觸頂跡象。中原地產(chǎn)認為，當下政府對樓市現(xiàn)狀的容忍度較高，在整體經(jīng)濟增速放緩的背景下，似乎可以接受樓市的降溫，為保持政策的連貫性，后期出臺大范圍救市政策的可能性不大。預計未來數(shù)月，大中城市房價止?jié)q或下滑的格局不會改變。

    本版文/本報記者 范輝