不久前，香港推出的打樓“雙辣招”——“買(mǎi)家印花稅”和新版“額外印花稅”政策正式實(shí)施滿周年。香港特區(qū)政府隨后公布的經(jīng)濟(jì)報(bào)告顯示，香港第三季度住宅物業(yè)價(jià)格僅增長(zhǎng)1%。
非港人購(gòu)房需多付35%的稅
香港“寸土寸金”。英國(guó)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行發(fā)布的“全球租金最昂貴的辦公地點(diǎn)”榜單顯示，香港中環(huán)的辦公租金高居全球第一。
為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，香港特區(qū)政府在2010年11月推出“額外印花稅”限制炒房，即買(mǎi)入住宅后半年內(nèi)出售的征收率增到15%；半年至一年內(nèi)出售的征收10%；一年至兩年內(nèi)出售的征收5%。
“額外印花稅”的實(shí)施對(duì)炒房行為起到一定的抑制作用，但在隨后不到2年時(shí)間里，政策效應(yīng)已被市場(chǎng)完全消化。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年前9個(gè)月，香港房?jī)r(jià)上漲20%，相比2008年的低位更是大漲107%。這其中，非香港本地居民購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的比例達(dá)到19.5%。為此，2012年10月，香港特區(qū)政府推出被港民稱(chēng)為打樓“雙辣招”的政策：所有非本地居民、本地及外地公司在香港買(mǎi)房，需支付15%的“買(mǎi)家印花稅”新稅項(xiàng)；同時(shí)上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)的“額外印花稅”。
“額外印花稅”的支付由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，這也意味著在極端情況下額外印花稅或全部由買(mǎi)家承擔(dān)。因此，兩大稅項(xiàng)疊加后，非香港永久居民在香港購(gòu)買(mǎi)住宅最高要支付35%的印花稅。以一套價(jià)值1000萬(wàn)港元的住宅單位計(jì)算，印花稅高達(dá)350萬(wàn)港元。如果再加上傭金和律師費(fèi)，接近400萬(wàn)港元，超過(guò)了樓價(jià)的三分之一。
由于“額外印花稅”和“買(mǎi)家印花稅”主要針對(duì)短期轉(zhuǎn)售和外地購(gòu)房群體，因此高額稅收對(duì)香港普通居民并沒(méi)有很大影響，也成功抑制住了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
租住物業(yè)須繳納“差餉”
在香港，與內(nèi)地所指的房產(chǎn)稅最為對(duì)應(yīng)的主要稅種被稱(chēng)為“差餉”。但征收差餉并不為抑制房?jī)r(jià)，香港曾多次在樓市低迷期運(yùn)用差餉減免政策，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。差餉最主要的作用是作為政府收入來(lái)源維持各項(xiàng)公共服務(wù)，包括警隊(duì)、消防、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等支出。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，差餉收入一般占香港特區(qū)政府總收入的3%至4%左右，2013-2014財(cái)年的差餉收入預(yù)計(jì)為129億港元。香港差餉的征收具有普遍性，即包括私人住房和政府提供的公屋等在內(nèi)的所有物業(yè)都須繳納差餉。而差餉一般只占香港家庭支出的2%左右。
香港早在1845年就已開(kāi)征差餉，政府差餉物業(yè)估價(jià)署專(zhuān)司差餉評(píng)估和征收工作。差餉主要根據(jù)“租金”估值，即假設(shè)物業(yè)在估價(jià)期間出租時(shí)可得的年租。差餉物業(yè)估價(jià)署參考類(lèi)似物業(yè)的租金值，并考慮物業(yè)的面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平等進(jìn)行評(píng)估，然后再將租金乘以差餉征收率計(jì)算應(yīng)繳稅款。差餉的征收率近年保持在年租5%左右。香港差餉物業(yè)估價(jià)署規(guī)定，差餉由物業(yè)使用者上交，即自住物業(yè)的差餉由業(yè)主交，但出租的物業(yè)，差餉則要根據(jù)業(yè)主和租客之間的合同約定情況而定。
針對(duì)出租的物業(yè)，香港還設(shè)立了相對(duì)應(yīng)的稅項(xiàng)——物業(yè)稅。物業(yè)稅面向物業(yè)所有者征收，其針對(duì)的是土地和建筑物的租金收入，稅費(fèi)根據(jù)年租金收入計(jì)算，目前香港物業(yè)稅稅率為15%。
業(yè)主對(duì)納稅額有反對(duì)權(quán)
在香港所有涉及物業(yè)的稅項(xiàng)中，與大多數(shù)普通家庭息息相關(guān)的當(dāng)屬“差餉”。香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)言人告訴記者，由于推行歷史悠久，如今香港市民都已把繳納差餉看做像繳納個(gè)稅一樣理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>
“如果業(yè)主認(rèn)為最新的租金估值過(guò)高，可直接向香港差餉物業(yè)估價(jià)署署長(zhǎng)遞交反對(duì)通知書(shū)?！毕愀鄄铕A物業(yè)估價(jià)署發(fā)言人告訴記者，署里會(huì)有專(zhuān)業(yè)人員復(fù)核業(yè)主意見(jiàn)，并需在6個(gè)月內(nèi)寄信告知審核之后的估價(jià)結(jié)果?！耙菢I(yè)主對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不滿意，他們還可以在收到通知的28天內(nèi)向香港土地審裁處提出上訴?！?/p>
據(jù)悉，香港差餉按季度預(yù)繳，業(yè)主需在每個(gè)季度的第一個(gè)月內(nèi)繳清。如果逾期未交，業(yè)主會(huì)受到怎樣的懲處？香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)言人表示，該署的權(quán)責(zé)都在《差餉條例》中有明文規(guī)定。根據(jù)相關(guān)條例，對(duì)不按期繳納的業(yè)主，將在差餉額上加征5%的罰款。如果6個(gè)月內(nèi)仍未繳清，則在總數(shù)上再加征10%的罰款。