楊紅旭

席勒

　　這幾天，與羅伯特·席勒獲得諾貝爾經濟學獎齊名的新聞，是他關于“中國房地產泡沫嚴重”的觀點。昨天，上海易居房地產研究院楊紅旭發微稱：“愿意與席勒打個賭，5年內中國房價不會崩盤。”

　　“席勒預測不一定準確”

　　席勒成功地預測過美國房價的下跌。席勒對于中國樓市過熱的判斷，立論關鍵點就是分析房價和收入比。楊紅旭則同樣拿出一組數字進行反駁，認為不宜拿中國的房價收入比直接與歐美國家對比。

　　楊紅旭因此認為，席勒對中國樓市的預測不一定準確。在楊紅旭看來，房價收入比是一個在國際上常用的指標，但其合理范圍卻無嚴格界定。“我國目前只有一手住宅的全國統計數據，房價是按平方米計算的，房價和家庭收入都是按平均數計算的；而且居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在低估現象。”

　　中原地產市場總監張大偉同樣認為，中國樓市早已分化，比如在已經公布的70個大中城市房價數據中，雖然大部分城市上漲，但也有溫州等城市房價下跌。“平均房價就如同中國的平均氣溫一樣，既沒有實踐意義，也沒有理論意義。”

　　“2025年后房價才會跌”

　　提到打賭標準，楊紅旭解釋道：“未來五年內，如果中國房價累計下跌超過三成，連續下跌時間超過兩年，我即告輸。”通過對泰國、日本、美國和中國香港等國家與地區的樓市周期對比， 楊紅旭認為，“房價泡沫破滅后，房價下跌時間至少會持續2年。如果5年內房價沒崩盤，就說明現在房地產泡沫并不嚴重。”

　　楊紅旭認為，未來10年中國房價還會上漲，直到2025年后才會出現大跌(需要具備外部貨幣條件)。而席勒早在兩年前就預測中國房地產泡沫嚴重。

　　然而在張大偉看來，中國房地產市場還不能算是完全市場化，因此這個賭約連標準都沒法統一，更談不上輸贏。

　　預測房價難在哪兒？

　　預測房價一直是個引人關注的話題，不過卻鮮少有人能準確預測。

　　房價預測難在哪兒？楊紅旭認為，房價主要由供求決定，供應數據多能查到或估算，但需求卻不易把握。“現在需求旺，半年后可能變冷；現在冷，半年后可能變熱。中介人員與售樓員，可以早先感受到來電來人的變化，卻難辨別是偶發性的超短期波動？還是兩三年的短周期拐點？結合微觀面與宏觀面，綜合研判需求，會更靠譜些。”楊紅旭指出，“中國式購房”，相比成熟市場國家，存在從眾心理強、羊群效應顯著的特點。其結果，會加劇市場波動頻率與幅度。

　　晨報記者 王麗婭

　　■背景

　　席勒三次強調

　　中國樓市泡沫嚴重

　　在今年的三位經濟學諾獎得主中，席勒與中國關系密切，曾多次到訪中國，并多次提及對中國房地產的看法，認為中國房地產泡沫嚴重。

　　第一次是在2009年12月，席勒出席深圳某企業活動時表示，“中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地產非常熱，房價高居不下。”席勒說，“我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數字是8倍和10倍，我們覺得太高了。”

　　之后，席勒到上海出席由上海交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇，又一次對上海的房價表示擔憂。“要工作100年才能用他的全部收入買一套房子，預期房價還會上升，這是非理性的。”