原標(biāo)題：稅收優(yōu)化政策促購房需求持續(xù)釋放

近日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)化措施。無論對于購房者還是房企而言，這些“真金白銀”的優(yōu)惠，有助于降低購房者置業(yè)成本，緩解企業(yè)資金壓力，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，提振購房者信心，為房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)再添動能。

住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度將加大。此次稅收新政將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

增值稅降低將減輕購房者資金支出。此次稅收新政明確，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

11月18日，上海、北京宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。以在北京購買一套800萬元的二手住宅為例，假設(shè)政策調(diào)整前被認(rèn)定為非普通住宅，這套房多年前房東以500萬元購入，購房者需繳納增值稅為差價(jià)的5%，也就是15萬元。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，這15萬元增值稅可全部免去。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后出售2年以上住房免征增值稅的政策，尤其有利于一線城市較大戶型次新房的流通，將減少購房家庭的稅負(fù)成本，疏通居民改善性住房需求堵點(diǎn)，有利于提升新房和二手房流通性，將起到較為明顯的暢通循環(huán)作用。

改善性需求受益最明顯。稅收優(yōu)惠新政對于90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明顯。此次稅收新政前，一線城市之外的其他城市，90平方米以上住房分首套和二套，契稅稅率分別為1.5%和2%。稅收新政實(shí)施后，購買140平方米以下住房，契稅均可減少至1%。對于北上廣深4個(gè)一線城市購買第二套住房契稅減少額度最大。過去4個(gè)一線城市二套住房按照3%征收契稅，這次統(tǒng)一調(diào)整至140平方米及以下1%，140平方米以上2%，購房者最多可比過去少繳納契稅2%。以在北京購買家庭第二套住房、面積為100平方米、總價(jià)500萬元計(jì)算，過去契稅需要繳納3%，也就是15萬元，稅收新政后按1%繳納5萬元，可減少繳納契稅10萬元。有統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前一線城市存量住房中，90平方米至140平方米為主力成交面積。因此，此次稅收新政為購房者減負(fù)的范圍較大，政策作用將更明顯。

減少土地增值稅將有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難，給企業(yè)未來發(fā)展注入信心。此次稅收新政明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率下降。降低土地增值稅預(yù)征率下限能夠較大幅度減少預(yù)征土地增值稅對開發(fā)企業(yè)的資金占用額度，緩解資金壓力。新政還明確，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。這一舉措也能切實(shí)降低一部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較高的稅種，稅收新政將減少房地產(chǎn)企業(yè)的支出。同時(shí)，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”將讓房地產(chǎn)企業(yè)貸款更順暢。這一減一增，有望更好助房企走出經(jīng)營困境。

隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動能將增強(qiáng)。因此，對房地產(chǎn)市場后期走勢應(yīng)保持樂觀態(tài)度。