陳鑫賢攝
數(shù)據(jù)來源：國家開發(fā)銀行等
">福建福州市三坊七巷水榭戲臺上的福州伬藝表演。貸款、債券等多種金融手段支持三坊七巷等歷史文化街區(qū)煥發(fā)新活力。
陳鑫賢攝
數(shù)據(jù)來源：國家開發(fā)銀行等
魯 文攝
">近年來，山東濟南市累計安排6000萬元政府專項債券資金，支持濟南市天橋區(qū)王爐北辛片區(qū)改造項目。
魯 文攝
城市是推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活、全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的重要載體。截至2024年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%，已有9.4億人生活在城鎮(zhèn)。人民群眾的需要從“有沒有”轉向“好不好”，我國城市建設也從大規(guī)模增量建設轉向存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重，進入了城市更新的重要時期。
實施城市更新行動，是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來，財政金融政策加力支持，投融資機制不斷創(chuàng)新，各地城市更新加快了腳步，推動城市建設高質(zhì)量發(fā)展的同時，進一步穩(wěn)投資、促消費、惠民生，在擴大內(nèi)需中持續(xù)繪就幸福生活的新圖景。
既融資又“融智”，政策性金融為老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”
“路面不平、雨天積水，人行道經(jīng)常被汽車占用，出行很不方便。”說起過去的居住環(huán)境，在江西萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的蔡云秋直搖頭。
“家里人一直勸我搬走，但老房子住慣了，跟街坊鄰居也有感情。”蔡云秋猶豫之際，傳來了小區(qū)改造的好消息。
坑洼的路面修整后鋪上了柏油，雨污管網(wǎng)改造后下水順暢了，新規(guī)劃的停車位、活動廣場分區(qū)明確……已基本完成改造的富麗小區(qū)煥然一新。“現(xiàn)在住得可踏實了，生活還更有滋味。”每天傍晚，蔡云秋與街坊聚集在活動廣場跳起健身操。
富麗小區(qū)加速“變身”的背后，離不開政策性金融支持。“從改造方案設計開始，國家開發(fā)銀行江西分行就參與進來，并提供了約1000萬元長期貸款。”富麗小區(qū)改造建設方、萍鄉(xiāng)市博越建設開發(fā)有限公司項目負責人楊倩介紹。
“老舊小區(qū)改造是復雜的綜合性工程，我們協(xié)助建設方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益，更好實現(xiàn)資金平衡。”全程參與富麗小區(qū)改造的國開行江西分行客戶經(jīng)理邵添夏介紹，改造主要以道路硬化、管網(wǎng)改造等基礎類和停車位改擴建等完善類項目為主，定下改造方案后基本上就能算清改造成本。
同時，還要幫助建設方規(guī)劃還款來源，本著市場化的原則提供融資。老舊小區(qū)改造一次性投入較大，但收入來源有限、回收周期較長，如何合理地提供融資方案，幫助建設方實現(xiàn)“微利可持續(xù)”的改造模式？
先算“小賬”。富麗小區(qū)改造后環(huán)境整潔美觀，停車更加有序，為延續(xù)改造成效，小區(qū)根據(jù)業(yè)主要求進行統(tǒng)一物業(yè)管理，相應的物業(yè)費和停車費可成為改造項目收入來源。
再算“大賬”。“從實際操作看，富麗小區(qū)的改造不是孤立的，而是連同周邊20多個老舊小區(qū)的連片改造，可以整體上通盤考慮收益。”邵添夏表示，比如建設方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場等經(jīng)營設施的收益權，隨著改造的推進，會帶動周邊市場增加人氣，吸引商販入駐，“這樣一來，相關經(jīng)營收入逐漸增加，還貸現(xiàn)金流更有保障。”
改造方案與融資方案同步落地，為這一區(qū)域28個老舊小區(qū)的有序改造打下了堅實基礎。“政策性金融不僅為項目建設融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案。”楊倩介紹，現(xiàn)在各項工程壓茬推進，全部改造完成后，將惠及群眾近1.5萬戶。
不只江西，在浙江、新疆等地，今年以來，國開行支持的多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目穩(wěn)步推進。據(jù)統(tǒng)計，今年1—5月，國開行發(fā)放城市更新領域相關貸款5751億元，重點支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、城中村更新改造以及城市歷史文化保護傳承等。
以存量帶動增量，資本市場新工具助力打造消費新地標
購物中心是現(xiàn)代城市的亮麗風景，不僅成為建筑地標，更構筑了消費、商業(yè)、文化的綜合空間。近年來，新的融資工具為購物中心更好服務城市生活注入了新動能。
在上海虹橋，新商場建設正酣，前灣印象城全面進入內(nèi)部精裝修階段，已經(jīng)引入300多個國內(nèi)外品牌，將于年底亮相。在天津和平路步行街，老商場煥發(fā)新活力，戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車……商場消費新品種一個不缺，改造更新后的和平印象城吸引了越來越多的年輕人。
一個在上海，一個在天津，這兩個項目的順利推進，卻與位于浙江杭州余杭區(qū)的西溪印象城密不可分。
“去年，我們以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn)，發(fā)行了中金印力消費REIT，募集資金超過30億元，這些資金大部分用于上海、天津等新項目的建設投入。”印力集團董事長丁力業(yè)說，消費基礎設施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的推出，讓公司找到了可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)新模式。
緊臨西溪濕地公園，地鐵直通商場地下一層，周末的西溪印象城里顧客絡繹不絕，人們在餐廳門口排起長隊，不少家庭在山姆會員店里采買。“這里全年客流量超過2000萬，租金收繳率超過99%，營收穩(wěn)中有增。”中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負責人賈舟祺說，“作為中金印力消費REIT的發(fā)行人和管理人，我們團隊經(jīng)過多次實地調(diào)研和訪談，認為這個資產(chǎn)質(zhì)量很好。”
賈舟祺介紹，基礎設施REITs是存量基礎設施項目以公開募集基金的形式進行融資的金融工具，可以理解為讓基礎設施資產(chǎn)上市獲得融資，投資者可以像買賣股票一樣進行基礎設施REITs產(chǎn)品交易。這一新工具2021年推出以來，覆蓋的資產(chǎn)類型不斷擴容，于2023年3月拓展至消費基礎設施領域。憑借良好的資產(chǎn)質(zhì)量和清晰的產(chǎn)權結構，印力集團成為國內(nèi)首批消費基礎設施REITs項目的“嘗鮮者”。
“我們公司成立以來，一直聚焦于購物中心投資、開發(fā)和運營管理，業(yè)務模式比較‘重’，太需要這樣的融資工具了。”丁力業(yè)舉例，比如前灣印象城的建設耗資20多億元，靠租金收回投資，周期十分漫長，而有了這一工具，能夠?qū)⒐镜拇媪抠Y產(chǎn)盤活，不僅降低企業(yè)的負債率，募集的資金還能投入到新的投資中去，讓沉淀資金“滾動”起來。
消費基礎設施REITs不僅滿足企業(yè)融資需求，也為投資者帶來新機遇。“上市以來，中金印力消費REIT已完成了3次分紅的發(fā)放，為投資者帶來可觀的分紅收益。”賈舟祺說。
“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者。”丁力業(yè)說，“這激勵我們不斷更新設施改進服務。”
截至6月中旬，全國已有8只消費基礎設施REITs上市，涉及基礎設施類型包括購物中心、社區(qū)商超和農(nóng)貿(mào)市場。“消費基礎設施REITs一頭連著消費，一頭連著投資，雙管齊下擴內(nèi)需，未來發(fā)展空間很大。”賈舟祺認為，REITs募集資金用于存量項目的更新或者新項目的投資建設，一方面提升城市基礎設施建設和商業(yè)配套的水平，另一方面能夠為老百姓提供更優(yōu)質(zhì)的消費環(huán)境和投資渠道，形成投資與消費的良性循環(huán)，是金融提升服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的新實踐。
財政金融協(xié)同發(fā)力，撬動古城繡花功夫織新景
在江蘇揚州，流淌著600多年歷史的小秦淮河，今年以來頻頻“上新”。
河道兩岸，新增了親水步道、游船碼頭和景觀橋梁；河道內(nèi)，遷改污水管道、增設凈化處理裝置，水質(zhì)日益清澈；沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長樂聽濤等景觀節(jié)點，在復原的基礎上，建起了文創(chuàng)店、咖啡館等新商業(yè)設施……
一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來，周邊的民宿經(jīng)營者秦紅梅夫妻率先嘗到了甜頭：“景觀美了，街巷干凈了，客流量明顯增加，我們的客房供不應求，正在著手優(yōu)化內(nèi)部結構增加客房。”
“采取小尺度、漸進式、微更新的方式，下的是繡花功夫。”說起這個2023年啟動的城市更新項目，揚州古城歷史文化保護建設有限公司董事長梁玉榮這樣描述。小秦淮河是明清揚州古城唯一存留至今的城市內(nèi)河，既要保留歷史文化底蘊，修舊如舊，又要激活居民生活的“煙火氣”，激發(fā)新的消費活力，改造更新不容易。這一項目已經(jīng)醞釀多年，近年來，在各項政策的加力支持下，古城新圖景加快“動筆”。
“我們不僅請來了東南大學團隊主導定制改造更新方案，還得到了強有力的資金保障。”梁玉榮介紹，城市更新項目投入大，財政資金和金融支持互相配合、協(xié)同發(fā)力，為項目實施提供有力支撐。
4960萬元江蘇省城鄉(xiāng)建設發(fā)展專項資金、343萬元海綿城市建設示范補助資金、1.2億元長期限國開行貸款……各類資金形成支持“組合拳”。“更驚喜的是，新政策極大降低了我們的融資成本。”梁玉榮說，在國開行優(yōu)惠利率的基礎上，江蘇省財政還給予了1個百分點的貼息支持。
2024年，江蘇省出臺專項政策，在確保不增加地方政府隱性債務的前提下，對城市更新重點領域和建筑市政基礎設施領域設備更新中長期貸款（簡稱“城新貸”）給予財政貼息，鼓勵引導金融和社會資本加大對城市更新領域的支持力度。作為首批合作銀行，國開行已有包括小秦淮河保護更新項目在內(nèi)的34個歷史文化保護傳承項目被納入“城新貸”財政貼息項目庫。
“留、改、拆、補，長期、穩(wěn)定、優(yōu)惠的資金支持讓我們耐心做好繡花功夫，目前開放的更新景觀已經(jīng)開始聚集人氣，未來我們將繼續(xù)把資金用在刀刃上，讓改造更新的經(jīng)濟效益和社會效益加快發(fā)揮。”梁玉榮說。
《 人民日報 》（ 2025年06月30日 18 版）