而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時，國土部門承認該問題“比較復雜，既關系到社會公共利益，也關系到土地所有者和土地使用者的權益”。

　　2007年8月30日，第十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，并自公布之日起施行。

　　該法將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續期和未申請續期。再將申請續期的分為準予續期和續期未被批準兩大類。準予續期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請續期和續期未被批準的則要收回使用權，至于補償與否，該法未提及。

　　這與2007年10月1日施行的《物權法》又有出入。《物權法》中明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，并不要求土地使用者申請續期。

　　08文本正是基于這兩部法律，其第25條到27條，既承認《物權法》關于住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期的規定，又采用了《城市房地產管理法》的分類處理方式。但顯然，08文本里面“申請續期”的土地使用權不包括住宅建設用地。

　　上海市規土局在普通商品房的土地使用權出讓預申請須知上出現“出讓人無償收回”的字樣，顯然不合法。

　　住宅房存在多久，地的期限就存在多久

　　在1988年的憲法修正案之前，憲法對于國有土地使用權的轉讓一直持否定態度。

　　在1990年實施的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（即國務院55號令）中，還規定了“出讓年限屆滿，出讓人有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得。”

　　“這樣的規定是因為，在那之前并沒有把市場經濟的因素充分引入土地利用中去。”王軼介紹說。而且，雖然出讓人無償收回并取得地上建筑物的所有權，但也一定會采用別的方式對使用人進行安置。“文獻中，這樣的例子很多。那個時候都是通過政策，通過一事一議的方式解決。比如一所大學的土地使用權被無償收回，其地上建筑物及附著物所有權也會被無償收回，但政府會通過財政投入的方式在另外的地方重新建起一所大學。”

　　住宅用地使用權出讓最高年限為70年這一規定的最初來源也是國務院55號令。為什么是70年？即便是物權法草案起草人之一的王軼也并不非常清楚。

　　目前的一個傳說是：70年期限是把土地作為一種資產，考慮其經營、回報情況，并結合國際經驗而制定的。另一個說法是與人的壽命長度有關，因為一般中國人的預期壽命是70歲左右。

　　這一期限限制與房產所有權的永久性形成了一個可預期的沖突，到期土地怎么辦？

　　1994年施行的《城市房地產管理法》取消了國務院55號令“地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”的規定，對于土地使用權年限屆滿的處理方式強調了“提前一年申請續期”的方法。

　　而《物權法》更進一步，“房地產住宅用地”的期限屆滿以后可以“自動續期”。且續期沒有條件限制，在任何情況下都可以續。

　　“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物權法草案起草人之一、全國人大法律委員會委員王利明在《物權法》通過時曾這樣公開表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。

　　何以保證“國不與民爭利”

　　“七議其稿”的《物權法》雖然艱難地寫上了“自動續期”，但到期后，土地使用權如何續期、怎樣辦理、該不該收費、怎么收費等問題都沒有規定細化。

　　70年大限的概念并沒有被完全消除。