國(guó)務(wù)院上月發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，即“倒按揭”。陜西省住建廳透露，我省目前處于“以房養(yǎng)老”的籌劃階段，除倒按揭外，售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老和保障性住房養(yǎng)老都可能是我省的借鑒模式。
各版“以房養(yǎng)老”優(yōu)劣并存
業(yè)內(nèi)人士介紹，這幾種可供借鑒的模式中，除“保障性住房養(yǎng)老”在深圳等地有過(guò)討論，未真正實(shí)施外，結(jié)合國(guó)內(nèi)外的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)實(shí)踐，其他模式各有優(yōu)缺。
相較而言，“以房租養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，似乎更受市民青睞。
倒按揭：收益可觀但條件苛刻
據(jù)記者了解，倒按揭（住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)）此前在北京、上海已經(jīng)對(duì)“養(yǎng)老房屋銀行”、公積金管理中心牽頭等形式進(jìn)行過(guò)嘗試。
中信銀行在2011年基于老年借記卡推出過(guò)相關(guān)業(yè)務(wù)，老人將名下房產(chǎn)抵押給銀行，就可按月領(lǐng)取養(yǎng)老金，總金額不超房產(chǎn)評(píng)估值的60%，每月獲取的養(yǎng)老金最高不超2萬(wàn)元……雖然收益不錯(cuò)，但大多老人難以達(dá)到苛刻的辦理?xiàng)l件，且如果貸款到期后，無(wú)力償還剩余本金，將以抵押房屋償還銀行貸款。
售房養(yǎng)老：收益不錯(cuò)但有投資風(fēng)險(xiǎn)
如果將房產(chǎn)折現(xiàn)，再以穩(wěn)健理財(cái)?shù)姆绞金B(yǎng)老，是否可行？
理財(cái)師建議，以?xún)r(jià)值70萬(wàn)元房產(chǎn)為例，出售后成為70萬(wàn)元流動(dòng)資產(chǎn)，按4%的年收益計(jì)算，年利息至少為28000元，每月輕松增加2000元以上的收入。
但理財(cái)師提醒，無(wú)論哪種理財(cái)產(chǎn)品以及流動(dòng)資產(chǎn)，都會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)。陜西省社科院副院長(zhǎng)石英指出，房子出售以后，也意味著無(wú)法留給子孫后代，“老人不在房也沒(méi)了”，這種情況很難讓部分國(guó)人接受。
以租養(yǎng)老：收益穩(wěn)定或要承擔(dān)稅費(fèi)
記者發(fā)現(xiàn)，目前市內(nèi)區(qū)域的中小戶型在市場(chǎng)上的出租價(jià)格一般在1000-2000元/月。
西安目前還沒(méi)有權(quán)威部門(mén)公布的最低生活成本指標(biāo)，今年的全省城鎮(zhèn)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)一類(lèi)區(qū)為每月1150元，全省企業(yè)退休人員月人均基本養(yǎng)老金達(dá)到1929.24元，以其作為參考，目前租房收益基本等同于當(dāng)年平均養(yǎng)老金水平。
然而，有業(yè)內(nèi)人士提醒，以租養(yǎng)老可以把產(chǎn)權(quán)“握”在自己手中，但不能忽視未來(lái)可能開(kāi)征的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
“以租養(yǎng)老”更符合國(guó)人胃口
以房養(yǎng)老，到底哪種模式更符合國(guó)人胃口？
財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀指出，“反向抵押貸款”研究多年，房?jī)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命等風(fēng)險(xiǎn)難以評(píng)估。倒不如“以房租養(yǎng)老”來(lái)得實(shí)在。
“以租養(yǎng)老是否可行，必然要看租房帶來(lái)的收入能否支付日常生活所需。”西北大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授盧山冰認(rèn)為，“以租養(yǎng)老”更適合擁有富余房產(chǎn)的老人。
采訪中，不少市民也更認(rèn)同“以房租養(yǎng)老”。家住太白新苑(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的王老先生表示，西安氣溫低，每年都會(huì)到海南的兒子家過(guò)冬，同時(shí)把西安的房子租出去。至于房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，他認(rèn)為，對(duì)手里有多套房產(chǎn)的人影響更大，“等到征的時(shí)候再說(shuō)。”
以租養(yǎng)老要考慮房產(chǎn)預(yù)期價(jià)值
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房租養(yǎng)老”最大的優(yōu)勢(shì)在于房子產(chǎn)權(quán)依然在手，未來(lái)可傳給子女，還可以收益房產(chǎn)升值所帶來(lái)的增值。
但“以租養(yǎng)老”并不是盡善盡美。盧山冰提醒，除了未來(lái)可能的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)外，現(xiàn)在處于城市化的發(fā)展階段，租房需求較高。未來(lái)很多人手上有多套房產(chǎn)，租房需求也可能下降。靠房租來(lái)養(yǎng)老，不能忽視房產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值。