幾經調整后的悠唐廣場盡管人氣已經有所起色，但仍有未租出去的商鋪。在其附近的豐聯廣場，除了空鋪增多，商場內的人氣也極為冷淡。

　　豐聯廣場并非特例。隨著新型購物中心的興起，傳統百貨業態正飽嘗經營業績急劇下滑的沖擊，其中不乏黃金地段的百貨商場。

　　中國百貨商業協會副秘書長范艷茹在接受記者采訪時稱，百貨業態今年整體營業額下降幅度達30%-45%。少數商場僅實現個位數的增長。范艷茹認為，在國家整體經濟形勢不好，以及商業地產供應量過大、電商的沖擊之下，百貨商場營業額下降是大趨勢。

　　RET睿意德執行董事張家鵬認為，百貨公司的贏利能力決定了其相對不高的租金承受力，雖然近幾年亦有顯著漲幅，但與業主對租金增長的預期相比仍存在一定差距。中國民眾的消費個性化需求越來越強，對同質化商業場所的接受度越來越低，百貨的壓力將日漸加重。

　　不過，范艷茹認為，百貨業態經營狀況不好，并不意味著新型購物中心運營狀況好。她在總量過剩的背景下，購物中心整體盈利狀況也并不樂觀。

　　中國房地產業協會商業與旅游地產專業委員會秘書長蔡云在新浪樂居與本報地產版舉辦的“商業地產產品線差異比較研究沙龍”上表示，一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題;而另一方面，核心商圈的商業物業卻供不應求，租金高居不下。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業地產的結構性失衡。

　　數據顯示，自2008年以來，我國商業地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業地產增速達到30%。隨著開發商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“市場空白”的商業地產領域，短兵相見殺聲四起。

　　排名前20名的開發商近幾年都在大手筆地進入商業地產，動輒舉資百億、千億。數據顯示，2013年北京、上海等七大城市，新推購物中心將達2034萬平方米，是2012年開業量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。而后續大規模供應仍在持續，上述七大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。

　　傳統開發商視商業地產為戰略轉型的橋頭堡，而其他行業也想搶一杯羹。想要爭食的不僅僅有紅星美凱龍、娃哈哈，還有雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等，來自家居、食品、零售商業、建材、農業甚至互聯網等多個行業的企業，近年均已或正在搶入商業地產。

　　北京頂秀置業董事長劉新虎感嘆說，商業地產資本泡沫膨脹速度、同質化競爭程度，令人觸目驚心。天津友誼路新業廣場總經理趙亨句表示，國內商業地產還普遍存在集團要求規模化、可復制化，而項目運營商業地產必須要做創新，這兩者之間就產生了矛盾，甚至可能會導致品牌同質化。

　　中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，開發商轉型的姿態各不同，有主動轉型、被動轉型、盲目轉型、心動轉型等。主動轉型是看到了城市化商業發展帶來的機遇;被動轉型像萬科，不做都不行;有人看萬達王健林是首富，認為商業地產是致富的手段，于是盲動轉型;還有一種是心動，不是戰略性進入。

　　王永平認為，中國開發商發明的城市綜合體，掩蓋了商業地產存在的很多問題和風險。但業內人士仍然感受到商業地產運營的風險難度。“"一鋪養三代"的時代已經不復返了。”漢博商業投資管理有限公司副總裁李亞明表示，如今的商業地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。人們只看到萬達的風光無限，卻忽視了一些曾雄心勃勃的大鱷已遍體鱗傷。

　　在此背景下，一些近年新建的商業街，努力尋求差異化發展之路。如位于北京懷柔的頂秀美泉小鎮，建成了近5萬平方米的歐洲風情商業街，形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務服務區，不僅吸引了大量散客來此休閑度假，也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。劉新虎認為，“特色商業街規劃不僅要遵循市場規律，避免人為造市和重復建設，還要在經營業態、業種等方面優化組合，才能突破目前商業地產同質化競爭嚴重的困局，實現投資者、經營者和持有者共贏。”（中原地產）