【編者按】本系列并非全局宏觀視角，而是從一個個體投資者的角度來觀察中國房地產市場走勢，一家之言，以期窺豹一斑。作者投資地產逾10年，此前堅定做多，轉戰北上廣深；今年轉而看空，國內現已全面減持，再戰美加市場。本系列接下來兩篇將分別聚焦：從其多年投資房市軌跡梳理需求和資金走向、考察美加房地產市場及對國內市場的資金分流影響。

　　在深圳和朋友們聊天時有過這么一句話：“如果過去十年你沒有投資買房的話，不管你做什么行業，基本上你都是白打工了。”此語略顯夸張，但也八九不離十。

　　過去十年里，看空中國房地產的投資者犯了方向性錯誤。其間，不少所謂的“經濟學家”長篇累牘地發表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個過程中，投資者如果真的做空中國房地產，更是悲劇。

　　然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國房地產下一步會如何走？在開始討論這個問題之前，我們首先要搞清楚一個概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動性。股票做錯可以馬上認輸，但是房子錯了可能會承擔長期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來五年左右的趨勢。過去十年的房市如同一個超級牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒有最強只有更強。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過過去一切的成功，深入地重新思考中國房地產市場下一步的走勢。

　　讓我們來看看過去支撐房地產價格的因素未來是否還在？力度是否還有原來那么大？

　　第一，央行還敢不敢繼續大規模印錢了？本質上，貨幣超發是支持房地產市場超級牛市最大的“元兇”，房價不過是貨幣貶值的符號。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價格稍不留神就會飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發行的規模速度不可能不被壓制。

　　第二，我們還有沒有大的機會賺到大錢？改革開放三十年，客觀地說合法暴富的機會基本上都過了，2008年4萬億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往后也基本上沒有大的機會，今后相應大規模去產能、去庫存的過程漫長而痛苦。新一屆領導人“穩增長調結構”經濟口號也可以換句話說“為了想有更美好的明天就必須忍受當前的困難”。所以下一階段全社會資金總量的“平衡以及微緊張”將會是常態，行業性財富的增長機會也會比較小。錢難掙了，基本生活的開支剛性卻很難降低，所以購房的需求自然也會下滑。當然，中國是一個大國，也是世界第二大經濟體，不是說變就變的，但是還是那句話，房地產投資，至少需要往后看五年以上的趨勢。

　　第三，地產商還愿不愿意激進地拿地推房子？7月，土地市場有一個小現象，萬科以高價拿了一塊地，之后反復聲明萬科不當地王，這說明了什么？地產商謹慎了，經過2008年驚嚇的地產商現在多數都想清楚了，活下去比什么都重要，去庫存、增持現金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營銷造勢。另一方面，如萬科、萬達、金地這樣的地產龍頭公司的國際化不要小看，雖是小動作，卻有大含義。萬達計劃投資約10億美元在紐約建一座萬達酒店；萬科投資約1.4億美金收購新加坡一個項目30%股權，投資1.75億美元與美國鐵獅門合作開發舊金山一個豪華公寓項目。王石說：“金融危機之后是赴美國投資的好機會，萬科在美國的新項目不愁銷路，中國的買家就占了40%。”可以想一下，海外項目如果很不錯，這些大地產公司股東和老板們下一步會在哪里配更多的資源。

　　第四，人口紅利的拐點還沒到嗎？試想，哪一個市場能夠承受獨生子女和房子代際轉移引起的雙重需求萎縮的打擊？要知道支撐美國房地產蓬勃發展的主要動力是戰后“嬰兒潮”的后代，離開了人口因素，不需要談論地產。對于中國，大家公認的人口紅利拐點是2016年前后，算算看也只有3年左右的時間了。