近日，陜西省出臺了加強商品房價格成本利潤核算的《通知》，“合理利潤率控制在10%左右”的內容引發(fā)熱議。人們在猜測“限利”是否意味著房地產(chǎn)調控政策進一步加強的同時，也對控制商品房利潤水平的可操作性產(chǎn)生質疑。

　　被推到輿論風口浪尖的陜西省建設廳官員在接受中國證券報記者采訪時表示，《通知》是對“一房一價”政策的進一步細化，以量化區(qū)間的方式加強住房價格管理，同時希望通過公示項目成本，打消剛性需求的購房顧慮。

　　新政暗促剛需購房

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳的辦公地位于省政府大樓9層，10月23日9點，當記者趕到這里時，負責起草《通知》文件的相關部門官員已經(jīng)早早進入了會議室，這使得原本預約的采訪不得不推遲。

　　“連續(xù)兩天了，廳領導都是一早就召集開會”，工作人員一邊介紹，一邊不時打開新華網(wǎng)、大秦網(wǎng)等網(wǎng)站，閱讀著關于陜西省“商品房利潤率控制在10%”的新聞，房地產(chǎn)調控的敏感給他們帶來了巨大的輿論壓力。

　　等待了一個多小時后，陜西省建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張繼剛匆匆回到辦公室，手里握著厚厚的一疊材料，里面既有省領導批示的文件和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也有許多媒體陸續(xù)發(fā)來的采訪函。

　　“《通知》出臺之后，媒體討論的很多，有贊成的，也有質疑的。”張繼剛直言，希望輿論能夠積極地看待這項調控政策，“商品房價格成本利潤核算是一項探索性的舉措，希望通過落實一房一價政策，讓老百姓實實在在的看到各區(qū)域合理房價是多少。”

　　據(jù)一位參與政策制定的官員介紹，今年9月下旬，建設廳將關于價格核算的設想上報至省政府，得到了省領導的充分肯定，批示中除了希望抓緊落實外，還建議定期動態(tài)分析，以半年或季度為周期進行統(tǒng)計。盡管輿論對政策操作性存在質疑，陜西省商品房價格核算的政策仍將以試點形式進行推進。

　　2012年9月，西安市商品房平均價格為6823元/平米，相比于2010年和2011年的數(shù)據(jù)漲幅并不大。據(jù)西安萬科一位項目負責人介紹：“2010年以來，隨著限貸和限購政策的相繼實施，加之本地工薪階層收入水平不高，陜西省商品房價格基本保持穩(wěn)定。”

　　為何在房價平穩(wěn)的背景下，陜西省要出臺“限利”的調控新政？張繼剛解釋稱，陜西省出臺商品房價格成本利潤核算的政策主要基于兩方面原因：首先，以往“一房一價”僅是報備制，對于價格控制并沒有落實到位；其次，陜西省房地產(chǎn)市場漸趨低迷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-9月西安市商品房銷售790萬平方米，同比下降了7.3%。

　　張繼剛表示，由于對房地產(chǎn)市場未來走勢判斷存在差異，購房者觀望態(tài)度日漸濃厚，導致許多地方住宅銷量下滑。通過政府指導的方式，可以讓大家了解各區(qū)域的房價狀態(tài)，引導剛性需求購房者理性消費，進而活躍房地產(chǎn)市場。

　　限利令不會全面鋪開

　　“限制利潤水平違背市場化原則”、“如何防止開發(fā)商虛報成本”、“物價部門怎么針對單個項目核算成本”，在陜西省調控新政的討論中，對可操作性的質疑聲不斷。

　　“重在宏觀引導，不做微觀定位”，張繼剛明確表示，“在政策落實過程中，管理部門不會對備案項目做具體核算，只是要求其備案價格符合區(qū)域合理價格區(qū)間。”

　　據(jù)了解，陜西省擬選擇一些典型區(qū)域作為試點，選取已完成銷售或接近完成銷售的項目為樣本，參考它們的開發(fā)建設成本，上浮10%的利潤水平，作為該區(qū)域平均價格的基準。合理價格區(qū)間公示后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。開發(fā)建設單位須在商品房銷售之前到當?shù)貎r格主管部門進行價格備案，備案價格應在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內，否則將不予備案。