4月16日，西安曲江國(guó)際會(huì)展中心，2012西安春季住博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“限量特價(jià)、買(mǎi)房送房”等字眼屢見(jiàn)不鮮，“新旅城最高省10萬(wàn)元僅30套、高新·水晶城特價(jià)房源8900元/起、首創(chuàng)·漫香郡交5000抵50000、華州城一房10萬(wàn)元，二房20萬(wàn)元，三房30萬(wàn)元……”各色層出不窮的商家的優(yōu)惠舉措引得許多看房人眼熱。

　　過(guò)去一年，全國(guó)各地樓市在國(guó)家調(diào)控政策壓力下釋放出顯著變化的信號(hào)：新房存量攀升至歷史高位，消化存量和回籠資金成為開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急，于是從2月份以來(lái)，開(kāi)發(fā)商醞釀的新一輪降價(jià)開(kāi)始席卷全國(guó)，西安房產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)令等調(diào)控政策下作出新一輪調(diào)整。降價(jià)只是一個(gè)最直觀的反映，西安樓市在2011年的調(diào)整更加細(xì)致和深遠(yuǎn)，出現(xiàn)許多變化……

　　普通住宅降價(jià)保量

　　日前，東郊某樓盤(pán)打出“6000當(dāng)做10萬(wàn)花”的售樓廣告，算下來(lái)相當(dāng)于原價(jià)6000元/平方米的房子總價(jià)打折到5200元/平方米上下。據(jù)西安市房產(chǎn)信息中心公布，2011年西安商品房銷(xiāo)售量為1092.23萬(wàn)平方米，相比去年同期下滑23.55%，普通住宅銷(xiāo)售面積913.75萬(wàn)平方米，同比去年同期下滑28.11%。在去年2月25日西安限購(gòu)令實(shí)行后的3月份，西安商品房銷(xiāo)售量跌至近2年來(lái)的最低谷，同比下跌71.76個(gè)百分點(diǎn)。在2011年下半年，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量比去年同期下跌27.72%，普通住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量相比去年同期下跌32.43%。這樣，開(kāi)發(fā)商壓力劇增。

　　西安房產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從近三年西安商品房市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，每年4季度往往是樓市銷(xiāo)量突破的一個(gè)時(shí)點(diǎn)，2009年4季度出現(xiàn)樓市銷(xiāo)量增長(zhǎng)54.07%，2010年4季度增長(zhǎng)46.35%，然而在2011年4季度，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量首次出現(xiàn)了下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年3月，西安商品房成交面積為88.78萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲74.25%，4月借著住博會(huì)等一系列的商家促銷(xiāo)活動(dòng)，西安房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的銷(xiāo)量上浮。

　　從價(jià)格來(lái)看，在2010年西安的商品住房成交均價(jià)從年初的5541元/平方米升到年底均價(jià)超過(guò)6500元/平方米，經(jīng)過(guò)去年大幅波動(dòng)，今年1月，西安樓市交易統(tǒng)計(jì)僅26.5萬(wàn)平方米，創(chuàng)下4年來(lái)新低。3月，西安市普通住宅房成交均價(jià)6558元/平方米，環(huán)比2月增長(zhǎng)6.26%，同比去年3月上漲8.72%，自上年10月以來(lái)首次出現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　一切跡象顯示，西安房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是普通住宅銷(xiāo)售在2011年陷入低谷。今年以來(lái)，以低價(jià)保銷(xiāo)量的策略被開(kāi)發(fā)商頻頻拋出，也取得一定效果。

　　商業(yè)地產(chǎn)異軍突起

　　不過(guò)，在住宅市場(chǎng)的一片跌聲中，去年西安地產(chǎn)市場(chǎng)上商業(yè)用地表現(xiàn)活躍，寫(xiě)字樓、商鋪等成交量和均價(jià)都呈現(xiàn)出逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上半年內(nèi)地上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，相比香港地產(chǎn)商資本負(fù)債比例均只有20%左右。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年西安市共掛牌出讓土地298宗，出讓面積1151.45萬(wàn)平方米，同比上漲了14%，其中住宅用地同比增長(zhǎng)5.7%，商業(yè)用地同比增長(zhǎng)17.9%，住宅市場(chǎng)的慘淡讓開(kāi)發(fā)商目光轉(zhuǎn)向商業(yè)用地。2011年西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量為68.65萬(wàn)平方米，相比去年環(huán)比上漲3.17%，成交量為64.63萬(wàn)平方米，相比去年同期上漲44.1%，全年寫(xiě)字樓物業(yè)均價(jià)平均為9497元/平方米。在2011年，西安別墅均價(jià)同樣呈現(xiàn)出上漲的走勢(shì)，據(jù)西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年西安別墅成交均價(jià)為18078元/平方米，同比去年同期上漲6.72%。

　　今年3月，據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安商服用房成交面積為15.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲375.63%，同比上漲77.02%，寫(xiě)字樓成交面積為5.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲183.21%，同比下滑12.37%。業(yè)內(nèi)人士指出，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展從2001年進(jìn)入活躍期，2009年開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售上升期，目前的住宅市場(chǎng)不景氣使得開(kāi)發(fā)商和投資需求資金瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。