回顧這一年深圳樓市，政策特別多，有限購(gòu)、限貸、限價(jià)、二手房評(píng)估價(jià)征稅等。這些政策中效果最好的是哪一項(xiàng)？受訪的3位專家和業(yè)內(nèi)人士幾乎都將這一票投給了限購(gòu)，認(rèn)為限購(gòu)是核心，其限制了市場(chǎng)上最主要的購(gòu)房人群。

　　同時(shí)這一年，成交量下降，購(gòu)房者觀望，有中介關(guān)鋪，開(kāi)發(fā)商降價(jià)走量又使得一二手房?jī)r(jià)格倒掛，開(kāi)發(fā)商投資重點(diǎn)也從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)……在這些趨勢(shì)中，哪些將在后市產(chǎn)生重要影響？美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓提醒，對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓已經(jīng)在醞釀未來(lái)寫字樓和工商鋪等商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供大于求的后果，明年深圳寫字樓供應(yīng)量甚至是年消化量的3倍以上。

　　對(duì)于逆市下何種物業(yè)最具保值性，3位受訪者分別列出了普通住宅、豪宅、綜合體物業(yè)三種完全不同的答案。而對(duì)于各個(gè)片區(qū)的偏好，前海、原關(guān)內(nèi)、龍華等成為被提及最多的區(qū)域。

　　議題1

　　2011年對(duì)樓市影響最大的政策

　　“限購(gòu)卡住了最主要購(gòu)房人群”

　　徐楓：從2011年的深圳樓市來(lái)看，限購(gòu)的作用大于限貸的作用，但這兩者合體的作用更大，而限價(jià)的作用不如前兩者。限價(jià)的市場(chǎng)作用分別有短期和中期兩種，短期內(nèi)限價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)置了一個(gè)價(jià)格天花板，或者是前期樓盤的售價(jià)，又或者是同質(zhì)樓盤的價(jià)格以及過(guò)去一年片區(qū)均價(jià)，一些樓盤不得不以限價(jià)以下的價(jià)格入市；而另一些樓盤項(xiàng)目推遲入市，或者選擇繞開(kāi)“限價(jià)”政策僅針對(duì)預(yù)售樓盤的障礙，選擇現(xiàn)樓入市。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，深圳2011年下半年應(yīng)該有100多個(gè)樓盤具備新推和加推入市的條件，但是從最后入市樓盤的數(shù)量來(lái)看，僅有60個(gè)左右的樓盤入市，另外的開(kāi)發(fā)商都選擇了推遲入市。

　　從中期來(lái)看，限價(jià)的影響實(shí)質(zhì)上使得市場(chǎng)上的供應(yīng)小于預(yù)期，開(kāi)發(fā)商推遲入市減少了市場(chǎng)上的有效供應(yīng)，加大了供需矛盾。現(xiàn)在有媒體爆出一些開(kāi)發(fā)商的存貨量很多，進(jìn)而推測(cè)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力大，但其實(shí)這些只是庫(kù)存的絕對(duì)值高，是開(kāi)發(fā)商自己選擇多存貨，選擇把房子放在倉(cāng)庫(kù)里，而不是因?yàn)闇N導(dǎo)致的存貨高，所以這種絕對(duì)值高實(shí)際是沒(méi)有意義的。

　　限購(gòu)的市場(chǎng)影響就是讓市場(chǎng)上那些真正具有購(gòu)買力的人群，也就是有錢的人群不能買樓了。以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的交易客戶就是這樣一群人，他們不斷購(gòu)買新房，然后再拿到二手房市場(chǎng)上出售給具備購(gòu)買力的自住需求買家，從中獲利的同時(shí)也使得市場(chǎng)的成交非常活躍。而現(xiàn)在限購(gòu)政策的實(shí)施卡住了這些人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)剩下的大多是不具備“房票”或者是沒(méi)有購(gòu)房能力的人群，而限貸政策又進(jìn)一步削弱了這些人的購(gòu)房能力，這樣就使得市場(chǎng)的成交萎縮，進(jìn)而又使得市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　“部分客戶現(xiàn)在以購(gòu)物為主”

　　蘇春皓：限購(gòu)限價(jià)限售肯定是影響樓市最大的因素。現(xiàn)在很多客戶都持觀望態(tài)度，大多數(shù)都在等著看。而且現(xiàn)在到年底，購(gòu)房者都準(zhǔn)備過(guò)年了。部分客戶并不鐘情于購(gòu)房，而是以購(gòu)物為主，購(gòu)房其次。

　　結(jié)合港澳8號(hào)來(lái)看，由于東門最近5年內(nèi)都沒(méi)有新樓盤上市，所以政府只能參考東門外圍樓盤價(jià)格為港澳8號(hào)限價(jià)，目前政府限價(jià)均價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米。而港澳8號(hào)也推出了不受限的商務(wù)公寓。除了限購(gòu)限價(jià)限售的政策之外，樓盤的年限、功能、居住舒適度和生活配套應(yīng)該是很多人考慮的重點(diǎn)。

　　“各種調(diào)控政策中限購(gòu)是核心”

　　宋丁：2011年深圳樓市政策的確比較多，但最核心的是限購(gòu)。限貸政策只是限制了購(gòu)房者的購(gòu)買力，或者說(shuō)是使購(gòu)房者要支付更多的成本，阻止一部分以投資目的為主的需求進(jìn)入，但其實(shí)并沒(méi)有限制到購(gòu)買量，比如對(duì)于二套房的買家，購(gòu)房者可以選擇全款購(gòu)房的方式，這個(gè)政策并不會(huì)限制他購(gòu)房。而限價(jià)政策，實(shí)際在執(zhí)行當(dāng)中是力度比較弱的一個(gè)，加上執(zhí)行不到位，效果更打折扣。而限購(gòu)，作為一種行政手段，執(zhí)行到位，直接限制了購(gòu)房行為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)階段所取得的調(diào)控效果也都是圍繞限購(gòu)政策而來(lái)的，所以說(shuō)在各種政策當(dāng)中，限購(gòu)是核心。